El número de contratos logísticos aumenta en Madrid, Barcelona y Valencia durante el tercer trimestre del año

La región de Madrid ha cerrado el tercer trimestre de 2023 con 20 nuevos contratos en el sector logístico que sumaron 345.000 m2. Por su parte, Barcelona ha experimentado un cierre de trimestre positivo, con una contratación acumulada de 84.395 m2, distribuidos en 16 nuevos contratos. Finalmente, en este periodo se han firmado 11 contratos nuevos en Valencia, alcanzando los 27.227 m2.

Madrid aumenta el tamaño de las operaciones

En Madrid, los 20 contratos suponen 4 operaciones más que en el trimestre anterior y un aumento de contratación del 30% con respecto al mismo periodo de 2022, y del 71% respectivamente en comparación con el segundo trimestre de 2023. Desde enero, la cifra de contratación acumulada se sitúa en 729.879 m2, observándose un ajuste respecto a los años 2022 y 2021 del 15%, periodos de mayor dinamismo de la serie histórica.

“Para el cierre del presente ejercicio las previsiones son positivas, ya que, a pesar del repunte leve de la tasa de disponibilidad, se prevé una contratación acumulada para el cierre del presente ejercicio de 1 millón de m2”, Borja Ortega, CEO de BNP Paribas Real Estate.

Ha aumentado de manera trimestral el tamaño medio de las operaciones, pasando de 11.104 m2 en el segundo trimestre a 15.228 m2 en el periodo analizado. Si se analiza la demanda por ejes y arcos, el eje A2 o Corredor de Henares vuelve a ser el que más demanda ha acumulado, concretamente el 52% de las firmas de la superficie contratada y el 60% de las operaciones, con un total de 158.130 m2, distribuidos en 12 operaciones. Por su parte, el segundo arco del eje A2 no ha experimentado una actividad notoria, mientras que en el tercer arco se han registrado 4 contratos en Cabanillas del Campo, Azuqueca de Henares y Alovera. El tamaño medio se sitúa en 21.139 m2, mientras que la renta media de operaciones firmadas en este trimestre se aproxima a los 3,75 €/m2/mes con máximas de 4,15 m2.

El resto de la contratación del trimestre se ha contabilizado en la zona sur, área comprendida entre los ejes A4 y A2, que han concretado el 48% de la contratación y el 40% de las operaciones.

La incorporación al mercado de nuevos proyectos, algunos de gran volumen y la liberación de espacios de plataformas de grandes dimensiones, han provocado un incremento en la tasa de disponibilidad. Así, el mercado actual ha aumentado en casi 813.214 m2 en los últimos doce meses, hecho que ha derivado que la tasa haya pasado del 5,77% al 6,33% actual. De cara a los próximos doce meses, hay proyectos confirmados en fase de construcción que totalizan 693.763 m2.

Borja Ortega, CEO de BNP Paribas Real Estate, subraya: “Si bien es cierto que se aprecia un ajuste en la cifra de absorción respecto a años anteriores, hoy en día se sitúa por encima de los años 2020,2019 y 2018. Además, para el cierre del presente ejercicio las previsiones son positivas, ya que, a pesar del repunte leve de la tasa de disponibilidad, se prevé una contratación acumulada para el cierre del presente ejercicio de 1 millón de m2”.

Baja la contratación bruta en Barcelona

El informe de BNP referente a este periodo en Barcelona y Valencia también constata la buena salud y perspectivas del mercado. En este escenario, Borja Ortega añade: “Los indicadores de estos dos mercados, nos hacen pensar que cerraremos el año con unas cifras muy positivas, constatando la buena salud del sector, pues promotores y fondos de inversión continúan adquiriendo suelos para desarrollar nuevas plataformas logísticas”.
 

Barcelona ha firmado 16 contratos con una contratación acumulada de 84.395 m2. Esta cifra es muy similar (-0.6%) a la registrada en el mismo periodo de 2022, año que supuso un récord de serie histórica, pero el dinamismo ha sido mucho mayor, pues se han contabilizado 6 operaciones más. Si se analiza la actividad acumulada hasta el 1 de octubre, se observa cómo la contratación bruta se sitúa en los 427.410 m2, un 11% menos que la demanda registrada en el mismo periodo del 2022. Asimismo, el tamaño medio de las demandas formalizadas ha descendido significativamente, hasta situarse en los 5.275 m2.

No obstante, el número de operaciones firmadas en 2023 (49) es un 25% superior a las operaciones de los 9 primeros meses de 2022, hecho que pone de manifiesto la buena salud por la que pasa este sector, a pesar de que el tamaño medio de las operaciones sea sustancialmente menor.

En función de su proximidad a la ciudad de Barcelona, se observa cómo el arco regional ha sido claramente el que más superficie ha contratado, seguido del arco nacional, que ha concentrado también el 19% de los contratos del trimestre y el 31% de la contratación. La escasez de espacios disponibles está condicionando la actividad registrada en el arco local, el cual ha absorbido el 13% de la superficie contratada y el 19% de las operaciones.

La tasa de disponibilidad sí se ha incrementado significativamente en los últimos tres meses, situándose en el 6,10% a fecha 1 de octubre. Esto se debe principalmente a la entrega de varios proyectos nuevos al mercado disponibles, ubicados en el tercer arco principalmente. Por su parte, el parque total logístico de Cataluña se incrementa hasta los 8,2 millones m2.

Las perspectivas de cara al cierre de año son positivas: solo en los últimos tres meses han transaccionado operaciones que totalizan más de 100.000 m2 en ubicaciones como Rubí, Sant Fruitós o Caldes de Montbui. Durante los próximos dos años, 2024 y 2025, podrían incorporarse al mercado 1,7 millones de m2.

Valencia mantiene una escasa disponibilidad

En Valencia se han firmado 11 contratos nuevos, situándose la contratación en 27.227 m2. Aunque ha disminuido el ritmo respecto a los primeros meses del año, en referencia con el trimestre anterior, la cifra ha aumentado desde las 8 operaciones en el segundo trimestre del año 2023.

La operación más destacada del tercer trimestre por volumen de superficie se ha registrado en la zona centro, concretamente en Ribarroja, donde se ha firmado el alquiler de una plataforma de 3.041 m2. También se ha realizado una firma de 2.800 m2 en la misma localidad.

El tamaño medio de las operaciones firmadas en el periodo analizado ha descendido hasta los 2.475 m2 de media, siendo el 91% de las operaciones con superficies inferiores a los 5.000 m2

En el acumulado del año, la contratación se alza hasta los 193.407 m2 durante los tres primeros trimestres del año, cifra que representa un descenso de más de un 20% respecto al mismo periodo del año anterior (243.819 m2 acumulado del año hasta tercer trimestre de 2022). Esto se debe principalmente a la escasa disponibilidad de naves logísticas durante el tercer trimestre.

Si se analiza los mercados más demandados del tercer trimestre del año, se observa cómo más del 45% de los contratos se han firmado en Ribarroja. 

Durante este periodo la demanda se ha dividido entre la zona centro (72,7%) y el sur (27,3%).

En cuanto a la tasa de disponibilidad, se ha ajustado considerablemente, situándose en el 1,59% en septiembre de 2023. Los bajos niveles de disponibilidad están motivando el interés de promotores y fondos por seguir desarrollando parques logísticos en el mercado logístico de Valencia.

A día de hoy, hay un total de 235.345 m2 de proyectos en curso y plataformas que podrían incorporarse al mercado a finales del año 2023 y durante el año 2024. Los mercados donde se está concentrando la actividad promotora son Albuixech, Lloriguilla, Cheste, Sagunto, Bétera, Picassent o Ribarroja entre otras. Además, hay más de 116.000 m2² para posibles proyectos llave en mano.