Los alquileres de los edificios industriales y logísticos urbanos modernos crecerán de manera significativa en 2024

Savills Investment Management ha anunciado sus proyecciones para el año 2024 en el ámbito de la inversión inmobiliaria. Aunque la empresa reconoce que el aumento de la inflación y de los rendimientos de la renta fija presentarán desafíos para el sector el próximo año, sostiene que el mercado inmobiliario continuará ofreciendo oportunidades muy atractivas para la creación de valor. Estas oportunidades prometen rendimientos sólidos y la posibilidad de proteger o incrementar el capital de los inversores.

El informe identifica asimismo las amenazas que planean sobre el panorama macroeconómico a corto plazo, entre las que destaca la cautela de los bancos centrales con respecto a la inflación: si bien los tipos de interés pueden haber tocado techo, es probable que se mantengan en niveles elevados durante más tiempo y se espera que no remitan hasta finales de 2024.  Así, Savills IM cree que es importante analizar los fundamentales de cada sector a la hora de identificar oportunidades en el sector inmobiliario.

Según la compañía, los avances hacia la neutralidad en las emisiones de carbono y los esfuerzos en materia de sostenibilidad siguen siendo una prioridad para los inversores, por lo que las medidas encaminadas a reducir los costes operativos de los inmuebles y protegerlos frente a la obsolescencia relacionada con las exigencias regulatorias están más vigentes que nunca.

Sector industrial y logístico urbano

Se estima que los alquileres de los edificios industriales y logísticos urbanos modernos crecerán de manera significativa en 2024, especialmente en aquellos activos en las principales zonas urbanas o en sus inmediaciones. 

En el sector logístico, el crecimiento ha pasado de estar impulsado por la compresión de las tasas de capitalización a hacerlo apoyado en el incremento de rentas. La baja tasa de disponibilidad y la escasa calidad del stock se agudizan en las zonas urbanas, donde la proximidad al cliente final es cada vez más importante y donde la oferta de suelo y stock adecuado tiende a verse reducida. 

Los inversores podrían tratar de invertir en activos modernos que generen rentas o aprovechar la oportunidad de crear el espacio industrial y logístico líder en su categoría y alineado con los estándares ESG.

Andrew Allen, responsable mundial de análisis, estrategia de producto y desarrollo de Savills Investment Management, comenta: “El sector industrial y logístico urbano sigue impulsado por sólidos fundamentales y la demanda de activos modernos, que cumplan los estándares ESG y sean líderes en su categoría, genera oportunidades para los inversores. En el sector de la vivienda asequible, el papel del capital privado sigue cobrando importancia como parte de la solución para garantizar la disponibilidad de viviendas para los residentes de toda Europa. Los mercados de deuda aún ofrecen una atractiva rentabilidad ajustada al riesgo con cobertura frente a las caídas. En un contexto de mayor incertidumbre cíclica en los mercados, los ingresos estables que proporciona la deuda inmobiliaria sénior seguirán siendo muy atractivos para los inversores institucionales”.

Por su parte, Fernando Ramírez de Haro, director general de Savills Investment Management en España y Portugal, apunta: “Las previsiones del mercado español para el próximo año están muy alineadas con las dinámicas globales. El desequilibrio entre oferta y demanda de producto residencial   de calidad en las principales ciudades españolas seguirá generando oportunidades para gestores e inversores. La logística urbana, por la solidez de su demanda y el retail esencial, por su fortaleza operativa y capacidad de generar rentas estables a largo plazo, serán otros sectores que despertarán el interés del sector inversor”. 

Perspectiva sectorial para el sector logístico e industrial

Desde la compañía aseguran que teniendo en cuenta el cambio en el panorama de los tipos de interés, el factor que determinará la rentabilidad futura del sector industrial y logístico ya no será la compresión de las tasas de capitalización, sino el aumento de las rentas; cuyas previsiones de crecimiento real son sólidas. 

Además, apuntan a que la brecha entre oferta y demanda es estructural en las ubicaciones industriales y logísticas de primer nivel, por lo que los alquileres seguirán subiendo, favorecidos por las bajas tasas de disponibilidad. Además, la nueva oferta se verá limitada por los elevados costes de financiación y de desarrollo.

Por otro lado, inciden en que la obsolescencia del parque actual es otro factor a tener en cuenta, ya que muchos activos están por debajo de los requisitos operativos y de rendimiento energético.

También puntualizan que la proximidad a proveedores y clientes se está convirtiendo en el principal criterio de éxito de unas cadenas de valor y oferta eficientes y sólidas, lo cual es evidente en todo el mundo. 

Finalmente, declaran que, aunque los inquilinos podrían intentar pagar menos debido a las condiciones económicas, estarán dispuestos a desembolsar una prima por el arrendamiento de edificios eficientes desde el punto de vista operativo y que ocupen menos espacio, aunque tengan que afrontar mayores alquileres por metro cuadrado.

En definitiva, se espera que los activos industriales y logísticos urbanos mantengan su atractivo. Conectar los fundamentales de la demanda de equipamientos logísticos urbanas con la escasez de suelo disponible sugiere que hay oportunidad para hacer un uso más intensivo de los emplazamientos adecuados y de que éstos alcancen valores de alquiler y de capital más elevados.