El e-commerce hace prosperar la demanda del suelo logístico español

Directamente ligado con el aumento de las operaciones en el mercado logístico español y la demanda de suelo logístico, se encuentra el segmento del e-commerce, que cada vez se ve más reforzado por el continuo cambio en los hábitos de consumo de los clientes y que está absorbiendo gran parte del suelo industrial existente.

Así se desprende del último Informe de Suelo Industrial & Logístico de CBRE, que analiza los principales mercados logísticos a nivel nacional: Zona Centro, Cataluña, Valencia, Zaragoza, País Vasco, Sevilla y Málaga.

El sector logístico se ha consolidado como el mercado de moda para los inversores nacionales e internacionales. Según Alberto Larrazábal, director nacional de industrial & logística de CBRE: “se ha convertido en un sector refugio, que provoca un auge en la demanda del suelo – un elemento indispensable para el crecimiento y desarrollo de la logística, que vuelve a ser un bien escaso en ciertos mercados”.

Larrazábal añade: “El e-commerce, por sus necesidades de espacio y sus especificaciones de almacenaje y distribución, está influyendo en la modificación de los parámetros urbanísticos. Por ello, determinados ámbitos están reconvirtiendo tanto su distribución como su normativa en favor de la inmologística, con una mayor demanda de automatización y almacenamiento en altura. Esto implica que empresas con actividad productiva o manufacturera tengan dificultad en encontrar ubicación en el entorno de las ciudades y necesiten buscar suelo en la periferia lejana”.

La demanda de suelo logístico sigue en auge

La carestía de suelo finalista provoca que los promotores busquen mercados menos maduros donde encontrar oportunidades. Según datos de CBRE, actualmente la Zona Centro (Madrid) acapara 2,5M m2 de suelo finalista disponible. Seguidamente se encuentra Sevilla, con 1,86M m2, a la que le siguen Zaragoza (1M m2), Málaga (825k m2), País Vasco (266k m2), Alicante (230k m2), Valencia (200k m2) y finalmente, Cataluña, con 170k m2 de suelo finalista disponible.

La gestión urbanística también se ha visto reactivada, provocada por esta misma falta de suelo finalista, e incitando a los promotores a buscar nuevas oportunidades a medio y largo plazo. Por lo que respecta al suelo con gestión urbanística pendiente, se sitúa la Zona Centro (Madrid) en primer lugar, con 12M m2, seguido de Sevilla (5,08M m2), Valencia (1,6M m2), Cataluña (900k m2), País Vasco (815k m2), Málaga (492k m2), Alicante (110k m2) y Zaragoza (100k m2).

Operaciones en el territorio español

En España, el volumen total de operaciones de mercado cerradas en 2021 fue superior a los 612,78 millones de euros, que se repartieron principalmente entre Cataluña (175M €) y la Zona Centro (Madrid) (120M €) y que han demostrado ser las localizaciones preferidas por los operadores logísticos, especialmente las zonas del Vallès y el corredor de Henares, respectivamente.  A éstas les sigue el País Vasco (89M€) Valencia, (58M €), Zaragoza (45M€), Málaga (31,78M€), Sevilla (7,4M€) y Alicante (7M€). 

En el track record de las operaciones más relevantes en España en el suelo industrial desde 2018 hasta día de hoy están:  Madrid-Alcalá (45M€), Madrid-Pegaso (37M€), Guadalajara-Marchamalo (30M€), Toledo-Illescas (27M€), Málaga-Interlhorce (26M€), Madrid-Villaverde (15M€), Barcelona-Santa Perpetua (15M€), Sevilla-Alcalá de Guadaira (10M€), Madrid-Móstoles (8,7M€), y Toledo-Sta. María de Benquerencia (7M€).

La media de operaciones en alquiler y venta entre 2018 y 2021 en el suelo logístico español fue de un 42,8% en el segmento de transporte y distribución, con más de 100 transacciones; de un 35,5% en el segmento de retail trade y e-commerce, con más de 80 transacciones; y del 21,7% en el segmento de producción y manufactura, con más de 30 transacciones.

Crecimiento de los precios en las distintas coronas

Se observan incrementos generalizados de los precios medios en las principales plazas, desde 2020 hasta 2022. En la Zona Centro (Madrid) se aprecian incrementos de precios en el Arco 1 desde 2019 arrancando con el Covid-19, con una subida del 33% hasta 2022. La subida en el Arco 2 desde 2020 a 2022 fue del 64%. Sin embargo, en el Arco 3 los incrementos de precios fueron más lineales. Barcelona tiene incrementos de un 29% en el Arco 1, del 33% en el Arco 2 y de un 106% en el Arco 3 de 2021 a 2022.

En la zona de Valencia, los precios se incrementaron un 25% en zona norte desde 2020 a 2021, con oscilaciones de precios muy similares en zona centro y sur, llegando en zona centro a un 30% desde el año 2020 a 2022. En los arcos logísticos de Sevilla, los incrementos han sido más lineales posiblemente por la mayor disponibilidad de suelo finalista, llegando a un 15% en el Arco 1 de 2021 a 2022.

Dada la escasez de suelo en Málaga, se ven incrementos de precios en el Arco 1 desde 2018 hasta 2022, con un aumento del 73% en esos 4 años. En Zaragoza y País Vasco, con un único arco logístico, las subidas de precios han sido más lineales con incrementos de hasta el 15% desde 2018 hasta 2020.