El mercado logístico catalán cerrará 2023 con 780.000 m2 nuevos

El 8º Foro Logístico organizado por Savills en Barcelona, hizo balance de la situación actual y las tendencias del segmento industria-logístico en Cataluña. Gloria Valverde, directora nacional de Industrial-Logístico de Savills Barcelona, destacó que el mercado logístico en esta región alcanzará la cifra récord de 780.000 m2 nuevos al cierre de 2023, de los cuales un 57% ya están prealquilados gracias a la alta demanda de producto de calidad. En este encuentro, participaron algunos de los principales players del sector.

“El mercado inmologístico en Cataluña se caracteriza por tener una demanda muy activa”, Anna Gener, CEO Barcelona de Savills.

Anna Gener, CEO Barcelona de Savills, afirmó: “El mercado inmologístico en Cataluña se caracteriza por tener una demanda muy activa, con unas rentas que siguen al alza, fruto del desequilibrio existente entre la oferta y la demanda, y por un mercado de inversión que prevemos se reactivará ante un escenario macroeconómico más estable”. 

En octubre de 2023, Cataluña contaba con una superficie total construida de naves logísticas de 9,8 millones de m2. De estos, solo hay un 4,4% disponible. Se trata de 427.000 m2, repartidos en un 10,13% en la tercera corona, un 4,52% en la segunda corona, un 2,96% en la primera corona y solo un 0,13% en la zona centro. La previsión es que 2023 cierre con un 60% de nuevo stock concentrado en la tercera corona.

A pesar de que la demanda sigue muy activa, tanto por parte de los operadores logísticos como por parte de los usuarios finalistas, la toma de decisiones en 2023 se ha ralentizado como consecuencia del contexto macroeconómico actual. 

Esta desaceleración se ha dejado notar en el nivel de absorción, que alcanzará los 500.000 m2 a cierre de año, por debajo del año pasado, pero todavía por encima de la media histórica. El 12,9% de esta absorción se ha concentrado en la zona centro; el 38,8% en la primera corona (con una superficie media contratada de prácticamente 9.000 m2); el 18% en la segunda corona, con una superficie media de 7.700 m2; y el 30,5% en la tercera corona, con una superficie media de 15.000m2. 

“La segunda y tercera corona han ido cogiendo mayor cuota en los últimos años y prevemos que seguirán consolidándose”, Gloria Valverde, directora nacional de Industrial-Logístico de Savills Barcelona.

Gloria Valverde, directora nacional de Industrial-Logístico de Savills Barcelona, señaló: “La segunda y tercera corona han ido cogiendo mayor cuota en los últimos años y prevemos que seguirán consolidándose, gracias a su oferta de calidad, precios más competitivos y buenas comunicaciones”. 

Concretamente, los sectores más activos en cuanto a demanda en este año han sido los relacionados con la alimentación, la automoción, los componentes industriales y la distribución.

Debido al incremento de costes generalizados (subida en el precio de los materiales de construcción, aumento de los tipos de interés, etc.), las rentas en el sector logístico han experimentado subidas de entre el 5% y el 10% en todas las áreas del mercado catalán. 

El volumen total transaccionado a cierre del tercer trimestre del presente año en el segmento logístico español en su conjunto se sitúa alrededor de los 1.000 millones de euros, de los cuales un 23% se corresponde a Cataluña. En palabras de Valverde: “Ante la incertidumbre económica actual, algunos vendedores han preferido no salir al mercado este año, por lo que se ha reducido notablemente el número de operaciones”. 

En relación con la rentabilidad, los datos de la consultora reflejan una ligera diferencia del 5% entre los mercados de Barcelona y de Madrid para las operaciones prime, debido a los fundamentales del mercado. Asimismo, señalan que en 2023 se han firmado más operaciones core+ y value add, gracias a que son estructuras en las que la aportación de valor en el transcurso de la operación puede ofrecer mejores retornos.

Reindustrialización

Los profesionales reunidos también pusieron en valor la simbiosis existente entre el inmologístico y el sector industrial en Cataluña. La industria, cada vez más sofisticada, con tecnologías punteras y necesidades muy específicas, requiere nuevos activos logísticos que le den servicio y respondan a las necesidades actuales, con una tendencia creciente a trabajar en proyectos llave en mano. Esta relación puede observarse, por ejemplo, en la reindustrialización de la antigua fábrica de Nissan.

El peso del sector inmologístico en Cataluña es indiscutible: acapara el 12,14% del total de la inversión en Real Estate en la región. Y tal como explicaron los expertos, el sector ha sabido demostrar a las administraciones públicas su contribución a la economía a través de proyectos de valor que permiten generar empleo y dinamizar áreas geográficas a través de la construcción de naves con tecnología punta y soluciones innovadoras en materia de sostenibilidad. Los expertos observan un cambio de paradigma en la percepción del mercado logístico, pero siguen reclamando una mayor sensibilidad y colaboración público-privada para continuar impulsando proyectos diferenciales.

Impacto medioambiental

Los participantes en el foro coincidieron, de forma unánime, en que la aplicación de criterios ESG es ya una realidad ineludible en los proyectos logísticos actuales. 

El sector ha sido pionero en aportar soluciones que tengan impacto, señalaron los directivos. Por ejemplo, a través del reaprovechamiento de materiales que se desprenden de los derribos de naves obsoletas y son utilizados para construir nuevos activos, o a través del uso de materiales no contaminantes. 

También por la apuesta por la pata social y de gobernanza, aplicando soluciones atractivas que ponen al usuario en el foco para ayudar a atraer y fidelizar el talento (por ejemplo, incorporando instalaciones y servicios para mejorar el bienestar de los empleados), o con la integración de los proyectos en el territorio, generando a su vez un impacto positivo en la comunidad donde son instalados. 

Perspectivas 2024

Según los analistas de la consultora, el mercado logístico catalán en 2024 se caracterizará por tener una demanda activa y estable y por una consolidación de las rentas, con algunos ajustes al alza en zonas con gran escasez de oferta. También se espera ver nuevos desarrollos, sobre todo a nivel de suelo, y una cierta reactivación de la inversión, siempre y cuando la evolución de los tipos de interés se estabilice. Para los expertos, el mercado logístico catalán sigue siendo un polo de atracción para los operadores gracias a su ubicación estratégica en el sur de Europa, además de una necesidad para la industria en la región.