Existen más de 10 millones de m2 de naves con certificado de sostenibilidad en el mercado logístico español

El sector logístico experimentará un aumento de la inversión durante este año, en el que además se prevé que se mantenga a un ritmo más moderado la tendencia al alza de los alquileres prime. En España, en la demanda de estos activos destacarán la tipología de la nave, la ubicación, la tecnología y la sostenibilidad. 

CBRE dio a conocer estos patrones en el mercado inmologístico durante la celebración de la jornada ‘Tendencias CBRE en Industrial & Logístico’, el evento sectorial organizado por segundo año consecutivo por la consultora al que acudieron los principales actores del sector. Entre las principales conclusiones destaca la creciente brecha en el mercado según el tipo de activo y sus características.

La sostenibilidad se ha convertido en los últimos años en un factor clave en la toma de decisiones y cada día será más difícil cerrar contratos que no cumplan con estos criterios. Según los datos de la compañía, en los últimos tres años se ha cuadruplicado el número de naves certificadas. El sector logístico español cuenta en la actualidad con más de 10 millones de m2 de naves certificadas, que representan un cuarto del total del stock. El 75% tienen certificación BREEAM, un 50% cuentan con la categorización de Very Good, frente al 25% de certificación LEED, de los cuales más de la mitad son categoría Gold. 

El evento también ha analizado las zonas con mayor porcentaje de naves certificadas. En la zona centro destacan Illescas (Toledo) y San Fernando de Henares (Madrid) con más del 80% y 70% de la superficie de stock certificado respectivamente. En el extremo opuesto se encuentran Valdemoro y Coslada, en Madrid, con menos del 30%.
 

La adopción de criterios ESG tiene su reflejo en la previsión de crecimiento de rentas a medio/largo plazo. De acuerdo con el ‘Logistics Confidence Index’, elaborado por CBRE, se constata que un 84% de los ocupantes estarían dispuestos a pagar un alquiler más alto por almacenes con certificación de sostenibilidad. Otro de los aspectos que cobra cada vez más relevancia es la automatización. Un 45% cree que la inteligencia artificial o la automatización en los procesos tendrán un gran impacto en el segmento logístico en los próximos años, destacando la optimización de rutas.

“El sector se está adaptando para dar respuesta a nuevas demandas, entrando en la ecuación variables tan destacadas como la digitalización de las naves y la adopción de criterios ESG”, Alberto Larrazábal, director nacional de Industrial y Logística CBRE/ Executive Director.

Alberto Larrazábal, director nacional de Industrial y Logística CBRE/ Executive Director, afirmó: “Vemos el sector logístico como uno de los preferidos por los inversores. Por su carácter anticíclico seguirá siendo valor refugio, creciendo así su interés. En este contexto, el sector se está adaptando para dar respuesta a nuevas demandas, entrando en la ecuación variables tan destacadas como la digitalización de las naves y la adopción de criterios ESG”.

De acuerdo con el último ‘European Investor Intentions Survey 2024’ de CBRE, por primera vez el sector logístico (34%) se posiciona en primera posición entre los favoritos para los inversores en 2024, seguido del residencial (28%), y superando a oficinas (17%). Dos tercios de los encuestados que eligieron el segmento de Industrial y Logístico como preferencia de inversión creen que la demanda de ocupación se mantendrá igual o aumentará en 2024 y muestran preferencia por activos modernos. 

Operaciones de menor tamaño

Las previsiones son de un aumento de la inversión en 2024 de hasta un 10% frente a 2023, cuando se registraron 1.150 millones de euros a través de 58 operaciones. El número de deals se mantuvo en la media de los últimos años, si bien el tamaño de las operaciones fue menor. El 27% del volumen total se ha cerrado en el segmento middle market, concentrando 39 operaciones. 

“A pesar de la ralentización observada en 2023, el sector logístico cuenta con buenos fundamentales y se espera que la caída prevista en tipos facilite el cierre de operaciones que estaban paralizadas. En 2024 no se esperan grandes operaciones de porfolios paneuropeos. Los inversores mantendrán el interés en el mercado español, centrándose en producto de menor tamaño, gracias a la reducción del diferencial entre las expectativas del vendedor y comprador. El mercado de suelo y el segmento midcaps serán los más activos, en línea con la tendencia observada en 2023”, explicó Larrazábal. 
 

En el mercado de ocupación, la previsión de la compañía es de incremento de la contratación en Barcelona frente al año anterior, hasta los 600.000 m2, mientras que en la zona centro las previsiones son más prudentes y se sitúan por debajo del dato de 2023, en el entorno de los 800.000 m2. 

Por el lado de las rentas prime, han crecido un 6,4% de media en los principales mercados logísticos el pasado año. La evolución en zona centro se mantiene estable en niveles de 6,50 €/m2/mes y refleja un crecimiento del 4,0% interanual. En Barcelona, la escasez de oferta en zona prime ha impulsado al alza la renta prime hasta alcanzar los 8,50 €/m2/mes, un 9,7% más que a cierre de 2022. Supone la tercera ciudad de Europa con la renta prime más alta y la tendencia de cara a 2024 apunta a que seguirá en ascenso. 
 

En términos de rentabilidad, la continua escalada de los tipos de interés ha presionado al alza la prime yield, alcanzando niveles del 5,35% a cierre de 2023, esto supone un incremento de 60 pbs respecto de finales del año 2022. Las previsiones apuntan a que en 2024 puedan realizarse ligeros ajustes para adecuarse a la realidad de mercado, aunque las previsiones de reducción de tipos favorecerán la estabilización a mediados de año.