El País Vasco se consolida como una de las zonas logísticas de referencia en el norte de España

El País Vasco despierta el interés de los inversores internacionales y ya es una de las zonas logísticas de referencia en el norte de España. En 2023, la inversión en el sector industrial y logístico de la Comunidad Autónoma asciende a 82,7 millones de euros, por encima del volumen alcanzado en todo 2022 (68,6 millones de euros). Si se compara con el dato de 2018, cuando se alcanzó la cifra de 27 millones de euros, la inversión desde entonces se ha más que triplicado. Por el lado de las rentabilidades, son mayores que en otros mercados, lo que está despertando el interés inversor. Así lo corroboran los datos del último informe sobre el Mercado Industrial & Logístico en el País Vasco elaborado por CBRE.

Por mercados, Álava

Álava lidera la contratación logística en lo que va de año, con 82.800 m2. Juanjo López del Corral, director Zona Norte en CBRE, explica: “En comparación con el resto de los territorios vascos, Álava tiene una gran extensión de suelo llano, albergando una mayor oferta de suelo industrial. También ofrece menores costes de urbanización. Existe una demanda insatisfecha de más de 35.000 m2, muy condicionada por la puesta en marcha de diferentes PERTE que afecten a la actividad industrial, principalmente ligados al sector”. 

En el mercado alavés, los niveles de alquiler van desde 2,0 €/m2 hasta 4,50 €/m2/mes en la zona más alta, donde el producto logístico está más estandarizado y consolidado. En la zona prime, en la actualidad, hay una falta de producto que se está traduciendo en rentas más altas y previsión que crezcan ligeramente. 

“En este mercado, la evolución del producto es diferente y los proyectos llave en mano todavía tienen un peso / impacto notable en la oferta; aunque la principal diferencia es que hay desarrollos especulativos recientemente entregados”, añade López del Corral.

Contratación logística en Guipúzcoa

Por su parte, la contratación logística en Guipúzcoa ha sido de 30.079 m2 este año, con una tasa de disponibilidad casi en mínimos, del 3%. Guipúzcoa se configura como un centro de trasportes debido a su proximidad con Francia, aunque a nivel logístico regional destaca Álava. En este mercado, la mayores operaciones son autopromociones por parte de operadores Industriales. Actualmente el único proyecto en marcha en una plataforma logística de 36.000 m2 en Araso – Irún y un desarrollo de SPRILUR de 15.000 m2 también en Irún.

La mayor oferta de suelo industrial se encuentra en el Polígono de Zubieta, donde recientemente se están llevando a cabo diversos proyectos ‘llave en mano’. Asimismo, en alguna áreas de titularidad pública siguen siendo posible encontrar disponibilidad de suelo finalista. Respecto a la demanda de espacios industriales, en relación con el resto de los territorios, CBRE detecta que es algo residual.

En Guipúzcoa, los niveles de alquiler van desde los 4,0 €/m2 hasta los 6,50 €/m2/mes en producto puramente logístico donde actualmente la disponibilidad es nula en los dos focos más consolidados: Irún y Oiartzun.

Bizkaia, suelo finalista escaso

En Bizkaia, la contratación logística ha alcanzado los 23.850 m2 en 2023 y la tasa de disponibilidad se sitúa en el 8,7%. Por su parte, las rentas prime en Bilbao comenzaron a subir en 2017 por la alta demanda de espacio logístico y la escasez del mismo en la zona. Con la nueva oferta logística de grado A en la zona, así como con el establecimiento de inquilinos reconocidos en la zona, los alquileres se han visto impulsados al alza hasta consolidar los 6,50 €/m²/mes en 2023. Según CBRE, se espera que sigan aumentando en los próximos años. 

El suelo finalista sigue siendo escaso y por tanto son pocos los proyectos en desarrollo, lo que se traduce en una gran demanda insatisfecha, de más de 50.000 m2, siendo las más habituales de entre 2.500 – 4.500 m2. 

Enrique Cuevas, Associate Director Industrial & Logística de CBRE en el País Vasco, indica: “Los niveles de absorción son buenos y se demuestra con el poco tiempo que permanecen los nuevos desarrollo en el mercado. No obstante, se detecta dificultad para cerrar prealquileres”.

A nivel nacional

La inversión en el sector logístico nacional ha superado los 450 millones de euros en el primer semestre de 2022, lo que supone un descenso del 50% respecto a la cifra alcanzada en el primer semestre de 2022, con 1.175 millones de euros (la tercera más alta alcanzada hasta la fecha en la serie histórica). Crece el peso de las operaciones de menos de 20 millones. Según CBRE, en lo que va de año se han alcanzado un total de 164 millones en este tipo de producto.

A pesar de la incertidumbre, sigue existiendo un gran apetito inversor por el mercado logístico español y las previsiones apuntan a mayor actividad inversora en los próximos meses. 

Alberto Larrazábal, Director Nacional Industrial & Logística de CBRE España / Executive Director: “Al igual que en el resto de los sectores, los inversores continúan en una posición de wait and see que esperamos se vaya resolviendo a finales de año. La inestabilidad en torno a la política monetaria está aplazando la inversión logística, a pesar de ello la demanda se mantiene fuerte, con bajos niveles de disponibilidad y expectativas de crecimiento de rentas”.

Respecto a las rentabilidades prime, éstas se sitúan en el 5,00%, con una previsión de crecimiento de entre 10/15 puntos básicos. En términos de contratación, el sector logístico español alcanzó hasta junio de 2023 una contratación de 994.057 m2, incluyendo Valencia, Zaragoza, Sevilla, Málaga y Bilbao, además de los dos focos logísticos del país, Zona Centro y Cataluña, según datos de CBRE, Esta cifra es un 30% inferior a la registrada en el mismo periodo de 2022 (1.433.096 m2), que fue récord absoluto de contratación de la historia.

Para Larrazábal: “En los próximos meses se espera una reactivación de la contratación logística conforme se vaya disipando la elevada incertidumbre y clarificando el entorno macroeconómico y político. La demanda sigue estando activa y el vacancy se sitúa en niveles muy bajos. También estamos viendo incrementos en rentas. Confiamos en que las operaciones que están paradas por el momento se materialicen en la segunda mitad del año y el sector recupere su dinamismo”.