Reducción de las operaciones de alquiler en el segundo trimestre de 2023

El mercado inmologístico ha tenido dos ritmos diferentes en los seis primeros meses del año, según destaca el Informe Inmologístico de Collliers. Así, el segundo trimestre de 2023 se ha caracterizado por la falta de materialización de operaciones en alquiler en los principales mercados, en contraste con las cifras positivas de contratación de superficie logística y el número de transacciones que se llevaron a cabo durante el primer trimestre.

La renta prime continúa en ascenso en las principales plazas del país, situándose, a cierre del segundo trimestre en 7,75€/m2 en Barcelona, 6,25€/m2 en Madrid y 5,50€/m2 en Valencia.

En cuanto a superficie logística contratada, el segundo trimestre se ha saldado con cifras significativamente inferiores con respecto a los tres primeros meses de 2023.

En el mercado catalán, se han materializado contratos de alquiler por una superficie total de 87.000 m2, la zona centro ha presentado una absorción de 131.000 m2 y Valencia ha cerrado el trimestre con 37.000 m2 contratados. Estas cifras suponen descenso del 40%, 59% y 52% respectivamente, si las comparamos con el Take up del primer trimestre del año.

Baja disponibilidad

La disponibilidad de espacios logísticos en la zona centro continúa en descenso, situándose en torno al 6,5% y la oferta de nuevos proyectos logísticos, principalmente bajo un contrato llave en mano, continúa siendo muy amplia.

En los mercados de Barcelona y Valencia, la disponibilidad sigue manteniéndose en valores mínimos por su acusada escasez de oferta disponible, donde destaca Barcelona con una disponibilidad del 2,1%.

Oriol Gual, director nacional de Industrial y Logístico de Colliers, comenta: “Una disponibilidad media en Barcelona del 2,1%, que es prácticamente nula en 1ª y 2ª corona, está llevando las rentas a máximos históricos lo que podría disuadir a empresas de distribución nacional de instalarse en Cataluña y pone de manifiesto la urgencia en el desarrollo nuevos proyectos en la región”.

Las operaciones más relevantes del segundo trimestre han sido: la adquisición de una nave logística por parte de Iroko Zen a Aberdeen Standard Life en León por un volumen de inversión de 18,5 millones de euros, y la de Meridia Capital en Granollers de una nave logística de 11.300 m2 por un volumen de inversión de 14,5 millones de euros.

Escasa inversión

El sector logístico no es inmune a la situación actual del mercado, y a pesar de que los inversores siguen teniendo un alto interés por este sector, la actividad también se ha ralentizado. La inversión en el primer semestre ha tenido los niveles más bajos de actividad de los últimos dos años registrando 809 millones de euros (437 millones en el primer trimestre y 372 millones en el segundo). Los mercados de Madrid (15%), Barcelona (25%) y Valencia (20%) han concentrado el 60% de las operaciones del mercado.

Continúa habiendo un gran distanciamiento entre las rentabilidades esperadas por parte de los vendedores y las demandadas por los inversores, y ante esta exigencia de más rentabilidad en las operaciones, los inversores se están centrando más en los productos value add.

También hay que destacar que en el actual contexto (mayor coste financiero y endurecimiento de las condiciones de accesibilidad al crédito), las necesidades de financiación de las empresas está favoreciendo las operaciones tipo Sale&Lease.

Gual continúa: “Se ha observado mucho interés por parte de empresas industriales en cerrar operaciones bajo el formato sale and lease back, no solo en empresas con dificultades financieras, también en otras que han visto que podían impulsar el margen con una entrada de capital y alquiler a veinte años”.

Para finalizar, añade: “Pese a las circunstancias actuales, sigue habiendo un interés cada vez mayor por invertir en inmologístico y se espera que la segunda mitad del año sea más dinámica en cuanto a la materialización de transacciones que actualmente están en curso. Desde Colliers pensamos que lo peor del mercado quedará atrás después del segundo semestre del año 2023. Aunque los valores nominales tardarán bastante tiempo en recuperarse, los inversores que compren durante el último trimestre de 2023 y primer trimestre de 2024, podrán obtener buenas rentabilidades gracias a la compresión de yields que se va a producir a medio plazo y al ingreso de unas rentas que crecerán durante este periodo”.