El mercado inmologístico vive una ‘etapa dorada’ centrado en la sostenibilidad, los hubs urbanos y la reconversión del suelo industrial

El sector logístico alcanzó hasta diciembre de 2021 un récord a nivel nacional con 2.716.000 m2 de contratación logística, incluyendo Valencia, Zaragoza, Sevilla, Málaga y Bilbao, además de los dos focos logísticos del país, Zona Centro y Cataluña, según datos de CBRE.

La Zona Centro registró un año récord con 1.037.000 m² de contratación logística, un 12% más que el año anterior, de estos el 76% ha sido contratación neta, dato muy positivo. Se han cerrado doce transacciones correspondientes a naves mayores de 25.000 m² que suponen 470.000 m², la mayor parte situadas en el área de distribución nacional. Las transacciones están relacionadas con todo tipo de sectores, aunque destaca especialmente el e-commerce, que ha abarcado el 21% del total de la contratación.

Por su parte, Cataluña al igual que la Zona Centro registró un año récord alcanzando una contratación logística de 912.000 m², de los que el 86% ha sido contratación neta. La cifra total supone un ascenso del 118% respecto a la registrada en 2020. El 57% de la contratación está vinculada a operaciones llave en mano o pre-alquiler. Las operaciones relacionadas con e-commerce han concentrado el 31% de la contratación total.

Respecto a la renta prime, la elevada actividad dio lugar a que la renta prime en la Zona Centro subiera un 4,5% hasta los 5,75 €/m²/mes en 2021. En Cataluña, la elevada demanda junto con el descenso de oferta disponible impulsó un 7% la renta prime, situándose en los 7,50 €/m²/mes.

Entre las principales operaciones llevadas a cabo en la zona Centro, además del alquiler de 86.000 m² por Carreras en Illescas y el llave en mano de 44.000 m² para DSV en Cabanillas del Campo, destaca el pre-alquiler de 38.000 m² en Alovera por parte de un operador vinculado al sector 3PL.

En Cataluña destacan tres operaciones: el llave en mano de 140.000 m² por parte de un operador de e-commerce en El Far D'Empordà (Gerona), la nave logística de 19.000 m² de El Corte Inglés en Parets del Vallès y el alquiler de 25.000 m² de Entredos Logistics en La Granada del Penedés.

Entre el resto de mercados logísticos ha destacado Valencia que finalizó el ejercicio con 565.000 m², año récord que además supone un 77% por encima de la cifra registrada en 2020. Algunas transacciones de gran volumen que habían estado en curso durante varios meses finalmente se cerraron en el cuarto trimestre de 2021. Como resultado, la tasa de desocupación ha descendido y ahora se encuentra en tan solo un 4,8%. Zaragoza con 116.000 m² de contratación, supone un aumento de un 5% respecto al año anterior. Un año más, El eje de A-2 Madrid–Barcelona, especialmente Plaza sigue siendo la zona más demandada seguida de la A-68 Logroño. Se sigue apreciando interés por parte de los operadores de transporte y distribución.

Entre las operaciones más importantes destacan la autopromoción de Mercadona de 74.000 m2 en Sagunto (Valencia) y alquiler de 27.000 m2 por un operador de e-commerce en Plaza (Zaragoza).

En España, aunque la cadena de suministro está muy tensionada, se espera que el sector continúe creciendo de manera considerable durante el próximo ejercicio gracias al empuje de algunos segmentos como el de supermercados, la moda y el e-commerce.

Altas expectativas

La inversión, entre enero y diciembre se ha alcanzado un volumen en el entorno de 2.200 millones de euros, lo que supone un aumento de un 53% respecto al volumen registrado en 2020. En 2022 será difícil igualar el volumen de inversión alcanzado en 2021 debido fundamentalmente a la escasez de producto. Aunque las expectativas también son altas para el próximo ejercicio, la venta de grandes portfolios como Montepino, Gavilanes-Sky o Centum-Pulsar han marcado un año que será difícil de olvidar por su singularidad.

En cuanto a las rentabilidades prime, éstas se comprimen hasta situarse a niveles del 3,90% tanto en la Zona Centro como en Cataluña. Por su parte, la nueva categoría de yield prime para last mile se sitúa en el entorno del 3,75%. De cara a 2022 CBRE prevé continúe la compresión en el corto plazo, aunque de manera menos abrupta que en los últimos dos ejercicios.

Tipos de activos más demandados

En este informe conoceremos cómo han vivido este crecimiento del mercado inmologístico en 2021 los principales actores, y qué tipo de activos fueron los más demandados.

“Hemos vivido este hecho como una consecuencia lógica que ya intuíamos desde el año 2014, donde los primeros signos de operaciones relacionadas con e-commerce se estaban produciendo y eran prácticamente insignificantes con lo que ocurría en Alemania, Francia, Inglaterra y Estados Unidos”, explica Claudio Losa, Managing Director Estrada & Partners. “Ciertamente, en 2021 la contratación ha vuelto a niveles prepandémicos, de hecho, ha sido incluso superior a la cifra alcanzada en 2019. Este incremento de la demanda ha permitido absorber mucho producto disponible lo que ha supuesto una compresión de la tasa de disponibilidad”, especifica Jesús Fajardo, gerente Triangle Real Estate Management.

Se prevén también buenas cifras para este 2022, “efectivamente, 2021 ha marcado nuevos récords, tanto en términos de absorción, como en volumen de inversión y rentabilidades, y se prevé que mantendrá un sólido comportamiento a lo largo de este año”, indica Antonio Montero, director ejecutivo Industrial-Logístico Savills España. Bajo el punto de vista de Javier Inchauspe, director general Scannell Properties, la tendencia también continuará, pero “la escasez de suelo disponible para la promoción logística ha propiciado subidas en los precios de los suelos con más incremento en este último año y hay que tener cuidado con los costes de construcción que se están disparando debido a la situación coyuntural actual. Los activos que mayor demanda están teniendo son los que cuentan con buenas ubicaciones y accesos, bien definidos desde un punto de vista de la construcción, eficientes y sostenibles”.

En concreto, “como norma general, las primeras coronas, o ubicaciones, que, por su proximidad y buenas comunicaciones están orientadas a la distribución capilar, han concentrado entre el 40% y el 50% de los contratos firmados. Las terceras coronas concentran desde el 42% de la superficie contratada en el mercado de Barcelona y hasta el 65% en el mercado madrileño, con contratos de alquiler en activos de grandes superficies. Los activos más demandados son los más próximos y mejor comunicados con grandes ciudades, si bien es cierto que es donde más escasos son los proyectos de nueva construcción y el vacancy”, apunta Oriol Gual, Industrial & Logistics National Director Colliers.

“Aunque varía dependiendo del mercado, sí podemos observar que las primeras coronas de las ciudades con las operaciones de distribución y paquetería, así como las terceras coronas para grandes big box para almacenamientos de importantes volúmenes de mercancía han tenido un crecimiento extraordinario”, explica Luis Poch, Commercial Manager Logistics, Green Logistics by Aquila Capital.

La globalización, la demografía y la tecnología son tres megatendencias mundiales que influyen en el mercado y en cómo los bienes serán fabricados, comercializados y consumidos. “Los actores económicos tienen dos objetivos: costes más bajos, y para ello potencian el gigantismo (mayores barcos, camiones, trenes y plataformas logísticas), y mayor flexibilidad, lo que requiere modelos operativos muy innovadores, en especial en la última milla, para superar la complejidad, dificultad y costo de la DUM. Los activos inmologísticos más demandados están siendo las grandes plataformas logísticas o almacenes centrales de baja rotación megahubs ubicados en la periferia de las grandes ciudades y las plataformas de distribución urbana o de última milla (microhubs) ubicadas en las proximidades de los grandes centros urbanos. Otra novedad importante es la extensión de las ubicaciones, pasando de las tradicionales ubicaciones en Madrid y Barcelona a prácticamente todo el territorio en medianas y pequeñas ciudades y municipios como Badajoz, León, Burgos, Benavente (Zamora), Antequera (Málaga), Illescas (Toledo), Guarromán (Jaén), etc.”, señala Ramón Vázquez Negro Industrial & Logistics Advisor, CBRE Real Estate.

Claramente, “las plataformas de crossdocking son la estrella en la distribución de última milla, y en general cualquier activo desde donde se pueda desarrollar una actividad de distribución y tenga un acceso directo al casco urbano en no más de 15 minutos. El impacto de esta actividad de última milla y el auge del e-commerce ha producido que se haya focalizado gran parte del capital en vehículos especializados en last mile”, subraya David Romera, Head of Investment & Asset Management, Montepino. En esta misma línea opina, Jesús Lancharro, Director de Leasing y Asset Management para España y Portugal, Panattoni: “Estamos viendo un repunte de las demandas de actividades cross-dock en parques localizados en última milla, más allá de los núcleos habituales como Madrid y Barcelona. Por ejemplo, el proyecto de nave de cross-dock firmado por Panattoni en diciembre de 2021 en Sevilla (Alcalá de Guadaira), a tan solo 13 km del centro de la ciudad, y dos proyectos similares para distribución urbana en Cádiz y Zaragoza que entregamos el año pasado. La flexibilidad que Panattoni puede aportar a este tipo de clientes permite que puedan apostar por soluciones que incluyan tecnologías punteras para aplicar sistemas de automatización, lo cual también requiere de un nuevo perfil de personal. Lejos de suponer una amenaza para los profesionales, estas tecnologías y espacios se convierten en una oportunidad para crear nuevos puestos de trabajo. La ubicación y la cercanía a grandes vías de comunicación siguen siendo condiciones importantes para los operadores logísticos, y por esta razón son características clave que se repiten en nuestros proyectos. Por citar un ejemplo, el desarrollo que se está llevando a cabo en Murcia (para Alfil Logistics), con fachada a la A7, o el desarrollo en Vitoria de 32.000 m2, que es la primera parcela que te encuentras al acceder desde la A1-Nacional 102 al Polígono Industrial de Jundiz”.

Y es que otro año más, la última milla y el e-commerce se han establecido como los mayores demandantes de metros cuadrados, junto a ellos destaca la importancia creciente de la sostenibilidad. “En sus dos variantes: tanto las naves de fullfilment, que se caracterizan por sus grandes dimensiones y su ubicación en los terceros anillos como por las naves de reparto, más cercanas a las ciudades y de menores dimensiones. También la logística tradicional ha seguido muy activa y con un gran nivel de contratación en 2021. Lo que sí es destacable, en lo referente a la tipología de activos, es la gran apuesta que hacen ya todos los clientes por la sostenibilidad. Hasta el punto de que el 95% de los metros contratados en 2021 tenían algún tipo de certificación medioambiental, BREEAM o LEED o estaban en fase de implementación. En este sentido, en GLP llevamos apostando muchos años por este tipo de medidas. Por hablar claro, no hay absolutamente ningún operador o usuario final a día de hoy que no exija para sus inmuebles estas certificaciones”, explica Miguel Monreal, director de desarrollo de negocio GLP.

Poniendo el foco en operaciones concretas de este pasado año, John Derweduwe Country Officer Mountpark Iberia, detalla: “Hay una gran demanda de todo tipo de activos logísticos, de todos los tamaños. En Mountpark apostamos fuerte por la construcción el año pasado de una nave de 86.000 m2, la mayor nave jamás construida en España a riesgo. Y la alquilamos al Grupo Carreras cuando apenas se finalizó su construcción. En este principio de año, Mountpark ha iniciado la construcción de 3 naves más a riesgo, de 9.279 m2, 12.432 m2 y 36.566 m2, pudiendo así dar respuesta a cualquier tipo de demanda en el mercado. Se prevé la entrega de la primera nave en julio de este año”.

Para P3 Logistic Parks, el año 2021 ha sido también un año de crecimiento, la compañía completó y/o inicio cerca más de 800.000 m² de nuevos activos logísticos para clientes de toda Europa. “En España, P3 Logistic Parks ha cerrado el año 2021 con un gran porcentaje de ocupación y ha protagonizado importantes operaciones, como la adquisición de una cartera de activos logísticos de más de 112.000 m². Además, ha obtenido, por tercer año consecutivo, el premio a Mejor Desarrollador Logístico del Sur de Europa Todo esto, nos sitúa en una posición inmejorable para aprovechar los vientos de cola que impulsan el sector logístico. Respecto a los activos más demandados, vemos que los clientes muestran un gran interés por ubicaciones que estén situadas en las inmediaciones de los grandes centros de consumo del territorio nacional, ubicados en zonas estratégicas y con buenas comunicaciones por carretera. Pero también detectamos que los clientes van un paso más allá y demandan también que los activos logísticos incorporen criterios de sostenibilidad y estén adaptados para el uso de energías renovables. En este sentido, en P3 todos los nuevos desarrollos cumplen con los estándares del sello BREEAM Very Good”, describe Javier Mérida, director general de P3 Logistic Parks España.

Año de éxito también para Prologis, “tanto en España como en Europa en cuanto al nivel de ocupación de nuestros edificios logísticos. El año pasado conseguimos alquilar en España más de 375.000 metros cuadrados entre nuevos alquileres y renovación de espacios, lo que representa el 25% del porfolio de Prologis en nuestro país. Registramos una alta actividad en la zona centro, con un total de 17 operaciones de arrendamientos y un volumen total de 113.142 metros cuadrados arrendados. En cuanto a Barcelona y Valencia, dos de nuestros grandes mercados, realizamos 9 operaciones de arrendamientos, con un volumen total de 110.725 metros cuadrados. En total, en 2021 alcanzamos el 100% de ocupación en seis parques diferentes: Prologis Park Barajas, Prologis Park CIM Vallés, Prologis Park Subirats, Prologis Park La Granada, Prologis Park Penedés y Prologis Park Valencia. Además, completamos los edificios de San Fernando DC2, Alcalá DC5, Puerta de Madrid DC6. Con respecto al tipo de activos, tenemos mucha demanda de edificios de última milla en primeras y segundas coronas, principalmente en la zona centro, y de edificios un poco más grandes en segundas y terceras coronas en Barcelona, debido a la alarmante falta de suelo en la primera corona de la ciudad condal. Para resolver este inconveniente, en Prologis apostamos por la regeneración de espacios, adquiriendo edificios utilizados en su momento para actividades industriales, y dándole una segunda vida para el desarrollo de operaciones logísticas. Prueba de ello es el Prologis Park Circuit DC1, situado al lado del circuito de F1 de Montmeló, que también está alquilado”, apunta Cristian Oller, Country Manager, Prologis España.

Soluciones para la última milla

La logística urbana está en plena transformación y hay ciertas soluciones inmologísticas y tendencias que predominan en la distribución de la última milla tras el auge imparable del e-commerce. “Es necesario una adecuada planificación de rutas logísticas, disponer de vehículos tecnológicamente adecuados y dimensión para poder generar despachos continuos en un mismo sector”, subraya Antonio Lluch, director general Grupo Rafael López Sánchez-Palenquivir.

 “Se estima que en 2030 el 60% de la población mundial vivirá en espacios urbanos. Es necesario que las ciudades cuenten con una infraestructura inteligente y esto demanda una sólida planificación logística. La DUM es un reto y cada ciudad necesita distintas soluciones adaptadas al diseño actual de cada una de ellas. Es necesario poder generar una infraestructura logística que permita aproximar el producto al consumidor final, lo que se refleja precisamente en esa demanda de edificios logísticos en las primeras coronas de grandes ciudades. Además, es imprescindible contar con redes bien interconectadas con centros logísticos urbanos. Según datos de Prologis Research, el despliegue de este tipo de redes y el comercio online pueden reducir las emisiones vinculadas al transporte en un 50%, por lo que el componente medioambiental también tiene su peso en la decisión de ubicar un microfulfillment a escasos minutos de los ciudadanos” describe Cristian Oller (Prologis España).

“Las plataformas de crossdocking son la estrella en la distribución de última milla, y en general cualquier activo desde donde se pueda desarrollar una actividad de distribución y tenga un acceso directo al casco urbano en no más de 15 minutos. El impacto de esta actividad de última milla y el auge del e-commerce ha producido que se haya focalizado gran parte del capital en vehículos especializados en last mile”, denota David Romera (Montepino).

Los nuevos hábitos de consumo que ha traído consigo el boom del e-commerce han convertido los espacios logísticos flexibles y modulares en una necesidad apremiante para muchas compañías “es realmente importante para este tipo de compañías poder contar con edificios adaptados para la operativa de cross-dock, una disponibilidad eléctrica acorde a las necesidades del cliente, que en ciertos casos puede requerir un gran parque para sus flotas de reparto, naves climatizadas o incluso ciertos sectores de la nave con temperatura controlada para el reparto de productos frescos. Igualmente, crear grandes centros nacionales de almacenamiento para mayor volumen de stock está empujando a muchas empresas a requerir edificios más grandes, con mayor capacidad de almacenaje en vertical”, explica Jesús Lancharro (Panattoni). Por otra parte, “otra tendencia es la posibilidad de adaptar edificios industriales obsoletos. Muchos de los espacios mejor localizados están en primeras coronas de grandes centros urbanos y fueron construidos hace años. Al no seguir prestando el servicio para los que fueron creados, se regeneran principalmente para darles un uso más útil, sostenible en el tiempo y altamente demandado como es el de la logística de última milla. La renovación de antiguos espacios industriales, localizaciones denominadas brownfields, son parte esencial de este nuevo escenario inmologístico que busca soluciones eficientes y eficaces para la demanda de espacio. Actualmente hay cambios en la normativa que han venido para quedarse, como la implantación de las zonas de bajas emisiones. Asimismo, ya tenemos un reto en la logística de proximidad como es la distribución urbana de mercancías. Para ser sostenibles y cumplir con las normativas será imprescindible optimizar las rutas de transporte, con ayuda de tecnología como la inteligencia artificial, y un impulso en la movilidad eléctrica. En esta línea, en todos y cada uno de los parques de Panattoni estamos instalando cargadores eléctricos para incorporar el uso de flotas de transporte sostenibles”, termina apuntando.

Esa renovación anteriormente mencionada de espacios industriales, también la apunta Jesús Fajardo (Triangle Real Estate Management): “La situación actual obliga a la cadena de distribución a acortar los tiempos y a multiplicar su eficiencia. Una de las soluciones que ya se está planteando en el mercado es la regeneración de espacios degradados ubicados en las ciudades para adaptarlos a soluciones de última milla”.

Además, en este aspecto la pandemia ha producido también un gran cambio, “ha actuado como catalizador de transformaciones. En particular en el ámbito de la inmologística, ha acelerado varios aspectos como la automatización de los almacenes, la digitalización de los stocks y, en definitiva, la aplicación y desarrollo de procesos que faciliten la compraventa de productos en el ecosistema online. Creemos que es una transformación que ha venido para quedarse y que nos acompañará durante mucho tiempo”, apunta Javier Mérida (P3 Logistic Parks España).  

Otra de las principales tendencias son los smart buildings: “Edificios logísticos altamente digitalizados, conectados y sensorizados que contribuyen a optimizar las operaciones logísticas. Hemos identificado un impulso importante de la implementación de sistemas de automatización en centros logísticos en hubs ubicados a unos 30 o 40 kilómetros de los núcleos urbanos, que garantizan la flexibilidad y escalabilidad imprescindible para grandes operativas logísticas. La incorporación de la inteligencia artificial que permite optimizar las rutas de transporte, junto con la capacidad de la predictibilidad para conseguir una mejor planificación, van a ser, en definitiva, fundamentales para optimizar la red de transporte, asegurar la calidad del servicio y contribuir de forma efectiva a la descarbonización de nuestro sector”, describe Cristian Oller (Prologis España).

Ante esta situación, se espera que España sea un importante enclave para los proyectos de última milla, “habrá un incremento de nuevos proyectos para el reparto urbano. Continuará también la tendencia de tipo big box de entre los 30 y 50.000 m2. Además, tanto promotores como usuarios han trabajado en la localización de suelo apto para el uso logístico. De hecho, un reciente estudio europeo de Savills indica que el 58% de los operadores logísticos y el 46% de los retailers esperan aumentar sus almacenes en los próximos tres años, siendo España uno de los mercados más populares para aumentar su huella”, señala Antonio Montero (Savills España).

La sostenibilidad vuelve aparecer como un aspecto diferenciador, en palabras de Javier Inchaupe (Scannell Properties): “Los clientes demandan cada vez más no solo centros logísticos de la máxima calidad y en las mejores ubicaciones, sino también sostenibles. Los centros ya no son solo lugares de almacenaje, sino que hacen falta espacios de oficinas con requerimientos cada vez más innovadores enfocados a mejorar la vida de las personas. Son necesarios centros logísticos que contribuyan al respeto del medio ambiente, que sean altamente eficientes desde el punto de vista energético. Además, otra tendencia es apostar por el modelo ESG, que incorpora nuevos estándares que contemplan criterios extrafinancieros, medidas para mejorar el entorno donde se construyen los activos y el bienestar de los usuarios de esos centros logísticos”.

Por su parte, desde GLP destacan tres pilares fundamentales en las tendencias de la última milla: “Estamos convencidos de que la logística de última milla tiene que basarse en tres pilares fundamentales: primero que, siendo cercana a los núcleos urbanos, permita la circulación de vehículo pesado. Por tanto, la ubicación tiene que ofrecer cero restricciones a este tipo de tránsito. No pensamos pues que sean funcionales las ubicaciones insertadas en el corazón de la ciudad. Segundo, que esa cercanía a los núcleos urbanos produzca un impacto positivo en la comunidad en la que se ubica, tanto a nivel económico de generación de empleo como otro tipo de beneficios sociales y tercero, que sea cuidadosa con la estética y el entorno. Esta cercanía a la gran ciudad implica también un compromiso con la construcción de calidad y la estética atractiva, muy alejada de la obsoleta imagen fabril con la que incomprensiblemente se asocia a la inmologística”, declara Miguel Monreal (GLP). 

Por otra parte, Oriol Gual (Colliers), lo reduce a dos aspectos primordiales: “Posicionarse en ubicaciones prime que permitan la entrega en el día, reduciendo a su vez costes de distribución y transporte, y la automatización de las instalaciones que permite eliminar de la cadena de suministro los errores humanos y retrasos, son clave para el desarrollo de la distribución de última milla”.

Pero aún existe mucho por hacer en la última milla y hay que tener ciertos aspectos muy en cuenta: “La rápida adaptación del sector es abrumadora ante un cambio que no es solo económico, es una transformación tecnológica y social a la que todavía le quedan muchos renglones que escribir. En cuanto a las soluciones inmobiliarias, no se puede hacer mucho ante un corsé urbano que en gran medida depende de la ocasión política más que del ciclo económico. No se puede utilizar pólvora en nuestro sector, pero sí ser conscientes que los trámites urbanísticos son en ocasiones injustificados e ineficaces a voluntad de según la mesa en la que caigan. Existe las calles que existen, los medios de comunicación y sus sistemas, existe el urbanismo que existe y solo con agilidad y sobre todo voluntad se pueden encontrar soluciones urbanas, no hay piedra filosofal en nuestro sector. Si bien lo único claro es que se va a exprimir el milímetro cuadrado de cada uso urbano”, declara Claudio Losa (Estrada & Partners).

En conclusión,“los microhubs o plataformas de distribución urbana (PDUs) son un modelo tecnológico. Muchas tecnologías son costosas hoy en día y, algunas de ellas –drones, vehículos autónomos- no cuentan con la imprescindible adaptación normativa para su funcionamiento, lo que significa que están lejos, por lo que en los próximos años hay que operar innovando con soluciones factibles porque, si no resolvemos el presente, difícilmente podremos llegar al futuro que, en definitiva, es el progreso hacia ciudades más inteligentes, coordinadas y sostenibles”, describe Ramón Vázquez (CBRE). “Para dar respuesta a la creciente demanda de volúmenes de pedidos que se hagan mediante hubs urbanos, el gran reto del mercado español será adaptarse y conseguir resolver las incertidumbres regulatorias y urbanísticas, las restricciones al tráfico y las posibles tasas de esfuerzo a acometer por parte de los inquilinos”, finaliza Luis Poch (Green Logistics by Aquila Capital).

Foco en la sostenibilidad

Cómo ya se ha podido intuir a lo largo de este informe cada vez son más las compañías que buscan espacios que contribuyan al respecto del medio ambiente, activos que cuenten con incrementos del uso de las energías renovables, medidas para la eficiencia energética, etc. Pero, ¿hacía donde avanza el mercado en este sentido y qué otras demandas requieren los inquilinos actuales de las instalaciones logísticas?

“Que los edificios logísticos sean cada vez más sostenibles se ha convertido en un ‘must’, ya no es algo opcional. El reto es llegar a los edificios 0% emisiones. Aparte de los aspectos medioambientales todo lo relacionado con el bienestar del empleado cada vez cobra más fuerza sobre todo en los Big Box, cosas como gimnasio, una cantina con terraza, guarderías, etc.”, subraya David Romera (Montepino). “El marco normativo y los fondos europeos para mitigar el cambio climático están impulsando a las compañías a realizar proyectos cada vez más sostenibles. Además, los consumidores cada vez se preocupan más por el medio ambiente y buscan un producto con una entrega más sostenible”, describe Ramón Vázquez (CBRE).

La importancia de la sostenibilidad es cada día más patente. Ahí coinciden los intereses de los usuarios y de los inversores, “los grandes fondos de inversión requieren calificaciones cada vez más exigentes. Y los clientes buscan naves más eficientes. Placas fotovoltaicas, la gestión inteligente de la energía, puntos de carga para vehículos eléctricos son tan solo la punta del iceberg. La construcción misma también tiene que ser sostenible. Las naves que Mountpark está construyendo tienen la calificación BREEAM Excelente”, apunta John Derweduwe (Mountpark Iberia). “La instalación de paneles solares en las cubiertas para autoconsumo es imparable así como el uso de materiales y componentes que permitan un ahorro energético”, subraya Antonio Lluch (Grupo Rafael López Sánchez-Palenquivir).

Según Miguel Monreal (GLP): “Las estrategias ESG son el principal faro por el que se guían las empresas hoy en día a todos los niveles. Las renovables son ahora, además, una vía de escape a la escalada de precios de los combustibles que pueden convertirse en la salvación de muchas empresas. En España hemos avanzado a grandes pasos por la vía de la sostenibilidad en los últimos años, por tanto, la ‘E’ de ESG está completamente desarrollada, con los avances que se puedan implementar en los próximos años. La ‘G’ de gobernanza es algo que también todas las empresas cuidan con mucho mimo desde hace muchos años. Por tanto, la ‘S’ de social es en la que quizás haya que trabajar más. Medidas con la certificación Well ya son muy reconocidas, pero quizás debamos trabajar más en la involucración con la comunidad en la que nos implantemos. Esto daría para un libro por la cantidad de implicaciones que conlleva, pero sin duda, pensamos que es algo beneficioso que hay que desarrollar”. Y es que “el sector inmologístico se dirige hacia el desarrollo de plataformas logísticas con visión a medio-largo plazo que contribuyan a alcanzar un mundo más sostenible y preserven su valor. En un futuro muy próximo, cumplir con los principios ESG no será tan solo un requisito legal, si no que será determinante para la liquidez de un activo, ante una posible transacción u obtención de financiación, y para cumplir con las exigencias por parte de operadores”, suma Oriol Gual (Colliers).

Diseño moderno, funcional y sostenible

Desde Aquila Capital, Luis Poch también apunta al respecto: “Gracias a la implementación de prácticas de construcción sostenibles y de eficiencia energética, y a la consideración de los criterios ESG en las inversiones, en Green Logistics by Aquila Capital abordamos la transformación continua del sector de la logística para prever requisitos de sostenibilidad a largo plazo en el mercado inmologístico. Hoy en día, y cada vez más, el mercado inmologístico demanda edificaciones con diseño moderno y funcional basado no sólo en criterios de calidad arquitectónica, sino también de sostenibilidad energética. Acorde a este desafío, Green Logistics ofrece una solución óptima para cumplir con ambos criterios, a través de su know-how técnico y de gestión de activos sostenibles. Las certificaciones oficiales tipo BREEM o LEED, así como las de bienestar tipo WELL son fundamentales para poder arrendar un edificio logístico de manera ágil y a un inquilino de cierta importancia en el mercado”.

En ocasiones todas estas implementaciones burocráticas se vuelven costosas, “las señales de identidad de las grandes y medianas compañías, nacionales y multinacionales del sector quieren contener en su ADN futuro una clara seña de identidad de procesos de eficiencia energética y medioambiental, si bien la burocracia administrativa a veces no ayuda, lo que es verde en mi lado de la calle, a veces es azul en el otro lado y en el fondo hablamos de lo mismo”, Claudio Losa (Estrada&Partners).

Mientras, desde Panattoni tienen claro que uno de sus objetivos principales es tener un impacto medioambiental positivo: “Hemos sabido liderar esa corriente a nivel global, ya que hemos desarrollado más de 60 millones de metros cuadrados certificados, con 35 millones más que actualmente se encuentran en construcción. Específicamente en España, todos nuestros proyectos cuentan con la certificación BREEAM ‘Very Good’ y disponen de placas fotovoltaicas para abastecer de energía limpia el complejo, así como para suministrar energía a los vehículos eléctricos utilizados en el reparto de última milla”, describe Jesús Lancharro (Panattoni). En cuanto a otras demandas que requieren los actuales inquilinos, destacan la diversificación geográfica para poder cubrir la creciente demanda en emplazamientos que se consideraban hasta hace poco mercados alternativos, “nosotros, por ejemplo, contamos con proyectos en Vitoria, Bilbao, San Sebastián, Madrid (Getafe), Zaragoza (dos proyectos en Plaza), Valencia (Alzira y Picassent), Torija (Guadalajara), Murcia (Alcantarilla) y Cataluña, con dos activos en Castellbisbal y La Bisbal del Penedès, así como un Centro de Procesamiento de Datos (CPD) en Cerdanyola del Vallès. En 2022 tenemos el objetivo de llegar a nuevas localizaciones. Además, junto a los requerimientos comentados anteriormente, como el cross-dock, la flexibilidad y la innovación vinculada a la eficiencia energética y la reducción de costes operativos, destaca el auge de la demanda de grandes aparcamientos que permitan agilizar el flujo de vehículos para la asignación y entrega de pedidos”, termina apuntando Lancharro.

Por otra parte, Javier Mérida (P3 Logistic Parks España), destaca la evolución el mercado hacia la sostenibilidad en una triple vertiente: “Por un lado, empleando tecnologías de construcción más eficientes y con menor impacto ambiental; por otro, creando activos energéticamente eficientes -mejorando el aislamiento térmico, instalando paneles solares, luces LED, etc.- y, finalmente, apostando por vehículos eléctricos para la última milla. En este sentido, la nave P3 Echt es una muy buena referencia para entender hacia donde evoluciona la inmologística en términos de sostenibilidad. Este activo, situado en los Países Bajos, es un ejemplo poco frecuente en Europa de un almacén con una calificación BREEAM ‘Excellence’, además, contará con una instalación fotovoltaica de 70.000 m2 en el tejado del inmueble. Otro de los puntos a destacar es el interés creciente por el desarrollo de almacenes logísticos con temperatura controlada y con la infraestructura necesaria para automatizar los almacenes o implementar otras tecnologías”.

En resumen, en los nuevos desarrollos cada vez se pone más el foco en perseguir la neutralidad en emisiones de carbono, tanto en la fase de construcción como en la de operación, integrando cada vez más estrategias de economía y construcción circular, tal y cómo indica Cristian Oller (Prologis España): “Las demandas pasan por contar con más parques fotovoltaicos en los edificios logísticos, que garanticen el autoconsumo de los centros y reduzca prácticamente por completo el coste de la factura a final de mes. En este sentido, Prologis es capaz de generar más de 200 megavatios de energía a través de placas fotovoltaicas, y nuestra meta está puesta en alcanzar los 400 megavatios generados para 2025. De momento, con la energía generada hasta ahora, podríamos iluminar más de 42.250 hogares. Además de los parques fotovoltaicos, también trabajamos en modernizar la iluminación dentro de los edificios mediante la instalación de tecnología LED. Sin ir más lejos, gracias a estas soluciones y a las mejoras en el consumo eléctrico implementadas en Prologis Park Subirats DC1, nuestro cliente CEVA Logistics ha conseguido ahorros de hasta un 60% en sus emisiones de carbono”.

“ La demanda pide oferta de calidad, eficiente y sostenible, y la proporción de stock adecuado todavía es reducido para un sector estratégico para la economía que genera riqueza y empleo y que es clave en el desarrollo de las ciudades del futuro. Es muy significativo el aumento de la importancia en materia de ESG en la estrategia de todos los inversores y operadores, que buscan activos a prueba de futuro con un mejor rendimiento energético y menor impacto. Esto nos lleva a pensar en un mayor interés por activos de nueva construcción con credenciales de sostenibilidad, poniendo por el contrario en alto riesgo los activos obsoletos”, finaliza Antonio Montero (Savills España).

Toda actividad económica que sea respetuosa con el medio ambiente tiene beneficios, no solo para la empresa en cuestión sino para la sociedad en su conjunto. “Las empresas han entendido esto a la perfección y, por eso, la sostenibilidad es un requisito que exigen en cada uno de los procesos que forman parte de su actividad, incluidos los activos logísticos. No sólo es una cuestión de imagen o de valores de la compañía para encajar en una sociedad cada vez más preocupada por el medio ambiente, sino que también es un ejercicio que implica grandes beneficios económicos para la empresa con ahorros en costes operacionales y reducción del consumo de recursos energéticos, supone mejorar la salud y el bienestar de los propios empleados y reducir las emisiones y la huella medioambiental de la empresa”, termina apuntando Jesús Fajardo (TRIANGLE Real Estate Management).

Alarma por la falta de suelo industrial

Cada vez es más alarmante la falta de suelo industrial en las áreas metropolitanas de las grandes ciudades españolas. Algunos apuntan a la reconversión de industrias obsoletas o al crecimiento en vertical, entre otras propuestas. ¿Qué soluciones ve a futuro para generar nueva superficie logística?

“Ante esta situación, muchos actores del sector están ofreciendo logística vertical mediante el desarrollo de plataformas multinivel.  En los mercados con una escasez alarmante de suelo, hemos analizado que este tipo de conceptos no siempre encajan debido a distintos factores económicos, de desarrollo, técnicos y comerciales. Por otro lado, aunque el desarrollo de brownfields pueda ser una alternativa a esta realidad, también es fundamental apostar por la colaboración público-privada para el desarrollo de greenfields dotados de infraestructuras correctas o la recuperación de áreas con planeamientos desfasados para que puedan ser adaptados a los requerimientos y demandas de nuestro mercado”, Luis Poch (Green Logistics by Aquila Capital).

“Las crecientes regulaciones y restricciones gubernamentales que abarcan aspectos de la actividad tan variados y complejos como la seguridad, el desarrollo de infraestructuras, el aumento de la ‘conciencia verde’ con fijación de objetivos de desarrollo sostenible y nuevas normativas europeas y españolas en la lucha contra el cambio climático en que la movilidad de las mercancías y la logística inversa toman un papel protagonista con la relevancia de las entregas y devoluciones del comercio electrónico, especialmente en los centros de las ciudades. Esto supone una gran oportunidad para la reconversión de suelos industriales desocupados, en desuso u obsoletos, favoreciendo a las cadenas logísticas que toman un importante ROL en el nuevo sistema y ante el cambio climático con búsqueda generalizada de aceleración de flujos, reducción de stocks, generación y diseño de redes con multiplicación de nodos intermedios y requerimientos de buena conectividad, accesibilidad no saturada e interoperabilidad de redes de transporte y logística. En cuanto al crecimiento vertical no será una solución generalizada, sino solamente de aplicación a ciertos casos específicos, debido a las condiciones y parámetros urbanísticos que limitan alturas, volúmenes y edificabilidad, junto a los requerimientos de la accesibilidad y la movilidad de los vehículos”, Ramón Vázquez (CBRE).

“La agilización de determinados trámites urbanísticos por parte de ayuntamientos es clave para generar a corto-medio plazo nueva superficie logística. Trámites como, por ejemplo, la eliminación de viales proyectados para la obtención de parcelas resultantes de mayor tamaño siempre y cuando no varíe la superficie de aprovechamiento, podrían gestionarse de forma más rápida sin necesidad de Modificación Puntual de Plan Parcial, lo que acortaría notablemente los plazos. La flexibilidad en usos dentro de suelo clasificado como industrial, también resulta fundamental para hacer frente a la escasez actual”, Oriol Gual, (Colliers).

“Nosotros somos fervientes defensores de la descentralización de procesos a otras ubicaciones no tradicionales, donde ya existen excelentes comunicaciones, calidad profesional y mano de obra necesaria competitiva. Y esto, no necesariamente debe ocurrir en los núcleos más inmediatos a las grandes urbes. Es necesario evaluar nuestro país desde la base de desarrollar las localizaciones menos favorecidas y con excelente potencial de convertirse en nuevos centros de abastecimiento y sobre todo producción industrial. Para ello la voluntad y la agilidad política es imprescindible. Como claro ejemplo, la anterior crisis y su duración aproximada de 10 años de parada técnica en la construcción de plataformas, sirvió para acelerar la tramitación urbanística y alcanzar precios razonables de suelo, muchos de estos en situación de quiebra técnica. Sin dicho tiempo desproporcionado no habríamos dispuesto de suelo suficiente para el desarrollo que se ha producido en estos 8 últimos años. La principal solución, no obstante, es la eliminación de trabas innecesarias y la imprescindible coordinación administrativa, en ocasiones con escasa voluntad entre las distintas áreas: gestión de aguas, energía, medioambiente, urbanismo…”, Claudio Losada (Estrada&Partners).

“GLP apostamos por todas las mencionas. Gran parte de nuestros desarrollos vienen de la reconversión de industrias obsoletas, lo que genera un doble beneficio: la vuelta a la vida de un edificio que genera riqueza en la comunidad y por otra, que este edificio es además sostenible y con una estética más cuidada. El crecimiento vertical, según la ubicación, puede ser también aceptable. A futuro vemos necesario una agilización de la tramitación urbanística de nuevas áreas. No estamos hablando de atajos, sino quizás de una mayor digitalización de los procesos”, Miguel Monreal (GLP).

“Si bien las líneas apuntadas pueden solucionar en algunos casos el problema, la necesidad de los grandes edificios logísticos pasa por disponer de grandes pastillas de suelo para la promoción de naves por encima de los 100.000 m² y que cuente con grandes espacios de parking, circulación y playas de muelles para los mega-trailer”, David Romera (Montepino).

“La reconversión de industrias obsoletas se puede producir para la distribución de última milla. Sin embargo, los grandes almacenes logísticos se alejarán cada vez más de los grandes centros urbanos. Puntos de referencia en Madrid son por ejemplo Torija y – especialmente – Illescas, que han crecido exponencialmente en los últimos años.  En el caso de Cataluña, las implantaciones de naves XXL se están desplazando hacia Gerona y, sobre todo, Tarragona, donde hay más suelo disponible y parcelas de mayores dimensiones, con buenas comunicaciones con Barcelona. Algo similar está pasando con Málaga, donde la zona de Antequera está ganando protagonismo”, John Derweduwe (Mountpark Iberia).

“Las infraestructuras viarias en España han mejorado mucho en los últimos 30 años, a pesar del parón actual lo que permite el desarrollo de nuevas actuaciones al pie de estas infraestructuras. Adicionalmente, la reconversión de espacios industriales obsoletos y una mayor altura de las instalaciones logísticas permitirá incrementar la oferta de espacio”, Antonio Lluch (Grupo Rafael López Sánchez-Palenquivir).

“La agilidad por parte de las administraciones en la creación de suelo y una mayor seguridad jurídica que aporte a los inversores confort a largo plazo, sin preocuparse de que cambien en cortos periodos de tiempo. Esto haría que el coste del suelo bajase y que los precios fuesen más competitivos teniendo un impacto en el aumento de edificabilidad. Lo ideal sería que la Administración genere suelo e infraestructuras donde sea necesario, y que lo ofrezca a los promotores a precios razonables. De esta manera se da apoyo al sector y se colabora para atraer mayor actividad logística a España. Asimismo, estarían apoyando a todos los que hemos ayudado a modernizar y consolidar nuestro sector en los últimos años. Esta es la principal clave para dar el impulso que necesitará el sector en los próximos años”, Jesús Lancharro (Panattoni).

“Uno de los mayores retos al que nos enfrentamos todos los actores del sector inmologístico es la escasez de suelo y el consiguiente aumento de costes que esto provoca. Ante esto, la reurbanización y revitalización de los espacios obsoletos (brownfields) aparece en el horizonte como una valiosa solución. Y es que ofrece ventajas muy interesantes: fomenta la protección de los recursos mediante la reducción del consumo de suelo, permite la creación de nuevos espacios en muy buenas ubicaciones en regiones con escasa superficie de desarrollo, revitalizan áreas sin actividad económica, etc.”, Javier Mérida (P3 Logistic Parks España).

“En Prologis apostamos claramente por la regeneración de espacios. Todos tienen en común la idoneidad de la ubicación, en primeras o segundas coronas de grandes polos económicos, y con excelentes conexiones a las principales autopistas del país. Con la reconfiguración de espacios ofrecemos una solución muy flexible, que se adapta perfectamente a las necesidades concretas de los clientes. Por otro lado, el desarrollo de edificios multinivel representa una solución muy interesante en ubicaciones muy concurridas, como por ejemplo Barcelona y su zona metropolitana, y con una importante escasez de suelo. En este sentido, Prologis ha presentado una solución multinivel de 100.000 metros cuadrados con cuatro almacenes diferentes para los terrenos de Nissan en la Zona Franca de Barcelona. Consideramos que es una propuesta que puede encajar muy bien en las necesidades de los potenciales clientes, ya que ofrece la posibilidad de acoger todo tipo de operativas logísticas y de sectores muy variados”, Cristian Oller (Prologis España).

“Ya existe demanda por suelo en gestión y los proyectos llave en mano son por el momento una buena solución. Pero también hay más factores a tener en cuenta. El aumento de los costes tanto del suelo como de construcción serán un reto para la comunidad promotora. También hay que estar muy atentos a las cadenas de suministro que seguirán ajustándose a nivel global y que puede tener como resultado una relocalización industrial buscando un aumento de disponibilidad de existencias para mitigar futuros riesgos, lo que podrá impulsar una mayor demanda de almacenes. Las soluciones pasan por adelantarnos a las necesidades y ya estamos viendo alto interés de operadores e inversores por nuevas localizaciones más allá del circuito habitual de zona centro y Cataluña, porque ganar en capilaridad contribuye a reducir los tiempos de entrega, uno de los principales desafíos de la actividad comercial on-line. Y también nuevos formatos más eficientes, como naves en formato vertical donde el suelo es limitado y resulte más rentable la construcción en altura. También se irán creando nuevos polos logísticos a nivel nacional, en un contexto de tremenda liquidez y con el foco inversor puesto en un segmento con gran recorrido”, Antonio Montero (Savills España).

“Esta situación se podría resolver con el interés y empuje conjunto de las administraciones implicadas que tuvieran un interés real por simplificar los trámites urbanísticos y poder acelerar los proyectos, siempre respetando los principios de transparencia y buen hacer. Una solución a este problema y más en manos de las empresas involucradas es regenerar activos obsoletos ubicados en buenas zonas, como hemos hecho recientemente en Montornés del Vallés, donde construiremos un centro logístico de 13.500 metros cuadrados. Por otro lado, el crecimiento en vertical de centros logístico conlleva grandes dificultades normativas, lo que me hace creer que no tendrá recorrido a corto plazo. Sin embargo, habrá algunas excepciones donde sea posible por la ubicación y la normativa aplicada en ellas”, Javier Inchauspe (Scannell Properties).

“En estos momentos, esas dos soluciones, el crecimiento vertical y la reconversión de industrias obsoletas, son las dos opciones por las que más se está decantando el sector. Desde nuestro punto de vista, la vía más acertada por ser la más asequible en cuanto a tiempo y recursos económicos es la de regenerar áreas industriales obsoletas para destinarlas a la distribución”, Jesús Farjardo (TRIANGLE Real Estate Management).

AMAZON ESPAÑA, INVERSIÓN Y SOSTENIBILIDAD

La red de operaciones de Amazon en España comenzó con el centro logístico de San Fernando de Henares (Madrid), que empezó sus operaciones en 2012, un año después del lanzamiento de Amazon.es. Desde entonces, Amazon ha abierto varias instalaciones logísticas en la región, incluyendo otro centro logístico; ocho estaciones logísticas; un centro de distribución y dos centros logísticos urbanos que proporcionan entregas rápidas a los clientes a través del servicio Amazon Fresh. La huella de la red logística de Amazon en toda España se completa con más de 30 centros.

Además, el programa de colaboradores de reparto (Delivery Service Partners) de Amazon ofrece una oportunidad para que empresarios locales colaboren con Amazon con su propio negocio de entrega de paquetes en sus comunidades.

Amazon terminó 2021 con más de 15 000 empleados fijos en España. El grupo ha invertido 6800 millones de euros entre 2011 y 2020 en sus infraestructuras y programas en España, incluyendo salarios y beneficios para los empleados. Solo en 2020, Amazon invirtió 2500 millones de euros en mejorar sus procesos, salarios y garantizar un servicio fiable y puntual a los clientes.

Cero emisiones antes de 2040

La sostenibilidad es un eje clave en el compromiso de Amazon. Como uno de los fundadores de The Climate Pledge, la compañía se ha fijado el objetivo de alcanzar las cero emisiones netas de carbono antes de 2040, diez años antes que el Acuerdo de París. En la actualidad, Amazon tiene en marcha más de 230 proyectos de energía renovable en todo el mundo. En España cuenta con cinco proyectos con una capacidad de generación de más de 520 megavatios (MW) de energía solar, suficiente para abastecer anualmente al equivalente de 256 000 hogares españoles. La compañía avanza a muy buen ritmo para conseguir su objetivo global de operar de forma íntegra con energía renovable antes del 2025.

En 2020, Amazon prohibió la venta de plásticos de un solo uso, como bastoncillos y pajitas, cubiertos, platos, así como los fabricados con plástico oxodegradable, y lanzó la iniciativa Climate Pledge Friendly, un programa para ayudar a los clientes a encontrar e identificar productos sostenibles de forma más sencilla.

INVERSIÓN ZONAS DE ACTIVIDADES LOGISTICAS (ZAL) DE LOS PUERTOS

Valencia. El final de la renovación de la ZAL del Puerto de Valencia está prevista para mayo de 2022. El objetivo del desarrollo es potenciar la actividad del Puerto, mediante la instalación de proveedores de servicios y operadores logísticos en su entorno inmediato, fomentando así la actividad económica de Valencia y, por su influencia, la de toda la Comunidad. La inversión realizada hasta el momento por MITMA, a través de la Entidad Estatal de Suelo (SEPES), asciende a 133 millones de euros y va a generar 2.000 puestos de trabajo entre directos e indirectos.

Cartagena. La Autoridad Portuaria de Cartagena y SEPES ultiman los trámites administrativos que permitirán crear la futura Zona de Actividades Logísticas (ZAL). La propuesta de compra de los terrenos, por valor de 3,5 millones de euros, fue presentada en diciembre de 2020 por parte de la Autoridad Portuaria de Cartagena, para la adquisición de más de 276.000 metros cuadrados en la zona norte del polígono industrial de ‘Los Camachos’, donde se ejecutará la primera fase de la ZAL con la instalación del Depósito Franco, el Centro Integral de Transporte y promover suelo logístico para mejorar la eficiencia y la calidad de servicios que ofrecemos desde el Puerto.

Tarragona. El Port Tarragona ha oficializado ya el inicio de las obras del proyecto de construcción de la Zona de Actividades Logísticas. La infraestructura ocupará una superficie de 915.000 m² entre los terrenos de la localidad de Vila-seca, supondrá la creación de más de 4.200 puestos de trabajo directos e indirectos, un incremento del 20% del espacio para las actividades logísticas al Port de Tarragona y un impacto positivo en el tráfico marítimo cifrado de entre 2,7 y 4,6 millones de toneladas más al año.

Huelva. La Autoridad Portuaria de Huelva desarrolla el proyecto ZAL del como un espacio de 60 hectáreas que pretende convertir al enclave onubense en un centro de referencia y excelencia en el ámbito de la logística, tanto desde el punto de eficiencia operacional, como desde el punto de vista de sostenibilidad económica y ambiental. Permitirá dotar a las instalaciones portuarias de infraestructuras y servicios con alto valor añadido que puedan atraer a otras actividades económicas y mejorar la competitividad de las empresas.

Algeciras. El Área Logística Bahía de Algeciras (ZAL) de San Roque también está en proceso, unos trabajos que se iniciaron en el mes de febrero de 2022 por importe de 13,6 millones de euros. Se trata de acondicionar el terreno para una plataforma de almacenamiento con capacidad para unos 4.000 contenedores, así como de una zona para la ubicación y tratamiento de mercancías peligrosas.

Informe  publicado en el nº 274 de Logística Profesional (páginas 18 a 32)