IMP: El precio del suelo industrial en España sigue sin bajar a pesar de la crisis

El precio del suelo industrial en el mercado sigue sin bajar a los niveles esperados. En Madrid, se sitúa entre los 150 €/m2 y los 250 €/m2 para las mejores zonas de la capital, mientras que en Barcelona se sitúa entre 175 €/m2 y los 450 €/m2. Sin embargo, la oferta industrial de cualquier superficie es amplia en todas las zonas y solo los propietarios que adaptan sus precios a la situación actual del mercado son los que consiguen alquilar o vender.

Estas son algunas de las conclusiones del último informe del mercado industrial y logístico elaborado por la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle, que indica que el mercado mantiene una actividad moderada «lastrada por la mala situación económica general del país», aunque en el negocio de la inversión se observa cada vez mayor interés por nuestro país si las condiciones de precio y rentabilidad son las adecuadas.

La demanda interna de suelo «sigue siendo muy escasa en toda la geografía española», y la poca que hay está centrada «en productos industriales con superficies de entre 500 y 5000 metros cuadrados». Según el informe, la calidad de las naves no es una característica esencial en la búsqueda, «e incluso las zonas ya no se valoran tanto como antes». En cuanto a la oferta, «las que se reciben no colman las mínimas expectativas que tienen los propietarios, por lo que no se materializan transacciones».

En lo que respecta a las transacciones, «los datos macroeconómicos negativos y las perspectivas a corto plazo unidos a la falta de financiación siguen provocando una baja actividad en el sector —aseguran desde la consultora—. Las escasas operaciones que se consiguen realizar cuentan todas con el mismo denominador: rentas bajas y consolidación de espacios».

Madrid

El motor de las demanda en Madrid el pasado año fue el precio, según este informe, la reducción de costes e, incluso en algunas demandas pequeñas, «la búsqueda de una mejor ubicación». La disminución de las rentas en zonas cercanas a la capital está atrayendo a demandas de más de 10.000 metros cuadrados, que buscan la reducción de costes y la «motivación» que supone estar más cerca de los núcleos grandes de población reduciendo el nivel de renta. El promedio de las demandas no superan los 5000-10.000 metros cuadrados, y es «muy habitual encontrar empresas que buscan superficies de entre 1000 y 3000 m2».

En lo que a la oferta se refiere, para Jones Lang LaSalle destaca que la tasa de disponibilidad continúa su ascenso, «fundamentalmente por incrementos en la superficie libre de la tercera corona, en la que predomina el producto de segunda mano». Las rentas siguen disminuyendo en todas las zonas, excepto la prime, que «están tirando del resto del mercado» y cuyos precios «por fin» se han estabilizado.

Las operaciones llave en mano siguen sin materializarse «porque los ocupantes tienen oferta disponible a bajo precio y las rentas exigidas por los promotores son «obviamente superiores». En cuanto a transacciones, Coslada sigue siendo la localidad protagonista de las operaciones menores de 5000 m2. «El resto de transacciones se han realizado en zonas más alejadas, algo que no se había visto anteriormente».

Barcelona

En cuanto al suelo de la Ciudad Condal, el informe afirma que se ha seguido buscando suelo para actividades logísticas a precios muy competitivos y cómo esta búsqueda se ha centrado en parcelas «cuanto más grandes y más cerca de Barcelona mejor, precisamente en el área donde la escasez de suelo es mayor»

En la parte de la demanda, el informe recoge cómo la absorción durante el segundo semestre de 2012 se situó en Barcelona en los 242.000 m2, lo que representó un 11% más que el mismo periodo del año anterior. Si se tiene en cuenta todo el pasado año, la absorción logística se situó en los 373.000 m2.

La oferta de espacios logísticos disponibles en diciembre de 2012 fue de aproximadamente de 606.000 metros cuadrados, lo que supone una reducción de casi 1,5 puntos de la tasa de disponibilidad media, hasta situarse en el 9,6%. Para este año la evolución de la oferta «está dependiente de una serie de contratos que llegan a su fin y que aún no está claro si serán renovados o lo liberados».

Con respecto a las rentas, para Jones Lang LaSalle los precios de alquiler se mantienen estables en todas las zonas y estima que pueden haber tocado fondo. Las rentas máximas logísticas se sitúan en los 6,25 €/m2/mes en la primera corona y en los 5 €/m2/mes y 3 €/m2/mes en segunda y tercera corona, respectivamente.

Inversores

Según datos del informe, «los inversores conservadores e internacionales siguen fuera del mercado, esperando que la situación económica se clarifique» y «se observan cada vez más inversores oportunistas centrados en Madrid y Barcelona, que buscan altas rentabilidades (mayores del 10%), siempre con buenos inquilinos y a precios de construcción o incluso por debajo». Para Jones Lang LaSalle, «hay interés por invertir en el mercado español, con lo que si los precios de venta se ajustan, se verán más transacciones».

En cuanto al volumen del mercado, en el segundo semestre del pasado se mantuvo en números reducidos, «solo 51 millones de euros entre Madrid y Barcelona». En Barcelona, destacó la venta del parque logístico de La Granada, mientras que en Madrid la transacción más importante fue la de la nave ocupada por Amazon en San Fernando de Henares.

Para el director de industrial y logística de Jones Lang LaSalle, Gustavo Rodríguez, «la absorción de espacios logísticos en 2012 superó en un 14% a la del año precedente, aunque seguimos en un entorno complicado. […] La falta de nuevos proyectos hace que la tasa de desocupación se mantenga estable y que vayan quedando disponibles menos activos de calidad. La presencia de inversores internacionales ha aumentado notablemente».