La logística de frío, retos y oportunidades

La demanda de productos refrigerados se ha acelerado notablemente desde el año 2020 y como consecuencia del cambio de los hábitos de consumo tras la pandemia global. Su transporte y distribución requiere de unas condiciones particulares de temperatura controlada que deben mantenerse siempre para garantizar un producto en óptimas condiciones. Estas especiales necesidades han impulsado el desarrollo de un nicho de mercado en el sector inmologístico dirigido principalmente a los productos alimenticios (95%) y farmacéuticos (4%).

Según datos de IMARC Group, la tasa de crecimiento anual compuesto (CGAR) para la logística y transporte a temperatura controlada se estima en más de un 10% anual para el periodo 2023 – 2028 y este no es el único estudio que anticipa un crecimiento relevante de la logística de frío en los próximos años, otras consultoras especializadas como Report Linker o Grand View Research respaldan su fuerte incremento a medio plazo.

Ante un aumento significativo de la demanda, desde Colliers creemos que existe una gran oportunidad para la logística del frío en el actual mercado inmologístico, eso sí, no exenta de retos que afrontar en el corto plazo.

En general, los inversores en logística consideran la inversión en naves con instalaciones de frío como operaciones más complejas, por lo que no es habitual que se llevan a cabo proyectos a riesgo, imponiéndose el modelo ‘llave en mano’. Esto no permite ser proactivo ni anticiparse a la demanda.

Para poder desequilibrar la balanza y favorecer el desarrollo de este tipo de proyectos por parte de los promotores, inversores, etc. existen varios desafíos que la industria debe afrontar y resolver, ya que dificultan un mayor desarrollo de este interesante nicho de mercado:

- No existe una tipología de nave estándar como si ocurre con la logística tradicional. La logística del frío debe buscar una estandarización del producto para que sea más fácil acometer este tipo de proyectos inmologísticos.

- Por sus altos requerimientos de inversión, son activos complejos para obtener financiación, incluso cuando parte de las instalaciones corren a cargo del arrendatario.

- La baja cuota de mercado actual. Los activos dedicados a la logística del frío representan un porcentaje muy bajo en el mercado logístico nacional. Por ejemplo, en Valencia, únicamente un 5% de las naves logísticas son naves preparadas para mercancía que requiere temperatura controlada (200.000 m2 aproximadamente frente a cerca de 4 mill. de m2 de superficie logística total).

Si extrapolamos este dato a los principales mercados logísticos de España, Madrid-Centro, Cataluña y la propia Valencia, estimamos que la superficie logística para este uso es de aproximadamente 1,5 mill. de m2. Atendiendo al crecimiento estimado, sería necesario incrementar en más de 100.000 m2 anuales la superficie actual para cubrir las demandas futuras. Por tanto, desde Colliers entendemos que existe un nicho de especialización con gran potencial.

También vemos una oportunidad en la posibilidad de optar a la compra de mejores suelos y, por tanto, mejores ubicaciones. En los proyectos de logística del frío el peso del precio del suelo tiene menor impacto en los costes totales de promoción respecto a una plataforma logística común. Teniendo en cuenta que, debido a las particularidades de las instalaciones, así como las cada vez más exigentes necesidades de cumplimiento con criterios ESG, la inversión a realizar y las rentas que se perciben, son sensiblemente superiores a las de otros activos logísticos.
 

Finalmente, la especialización en un producto como este, que, hoy en día, no existe entre los promotores logísticos, llevará a una fidelización de clientes que requieren de alta especialización para sus instalaciones de frío.