25 años de inmologística: de priorizar la edificabilidad a multiplicar eficiencia reduciendo la huella de carbono

El sector inmologístico ha ido evolucionando a lo largo de los años, y echando la vista atrás podemos dejar una cosa clara, y es que, TPF Consultora ha ido avanzando de manera simultánea a como lo ha hecho el mercado.

Podemos decir que, durante estos 25 años que coinciden con el aniversario de esta revista, hemos sabido detectar de manera anticipada las necesidades de los operadores logísticos, promotores e inversores, y hemos actuado creando nuevas líneas de negocio para poder ofrecer un servicio end-to-end, completo y satisfactorio.

Es de estas mismas ganas de evolucionar y ofrecer el mejor de los servicios, que hemos ido creando nuevas empresas que cuentan con una gran experiencia y competencias específicas, ASPOR Engineering, ingeniería especializada en activos logísticos e industriales, y TRIANGLE REM. Estas dos junto con TPF Consulting conforman este gran grupo que ofrece un servicio 360 grados a nuestros clientes.

De la edificabilidad a las ratios

Durante los últimos 25 años, el mercado inmologístico en la Península Ibérica ha evolucionado no solo a nivel cuantitativo, creciendo de manera exponencial, sobre todo, en la última década por el boom del comercio electrónico, sino que también ha vivido una evolución cualitativa de los criterios deseables en los proyectos que buscan los clientes.

Hemos visto cómo se ha pasado de priorizar las parcelas de suelo por los metros de edificabilidad a darle mayor importancia a otro tipo de aspectos con los que se valora una plataforma logística hoy en día.

En esos primeros años, lo único que buscaban las empresas eran inmuebles para almacenar, naves industriales en polígonos que proliferaban en las vías de entrada de las grandes ciudades, donde, muchas veces, las naves se levantaban en áreas sin urbanizar, sin redes separadas y acometidas eléctricas aéreas. Zonas donde los promotores, los propietarios y los técnicos que redactaban los proyectos sólo veían que cuantos más muelles de carga ponían, menos edificabilidad aprovechaban.

Entonces nos dimos cuenta de que los clientes no querían que les informáramos de los espacios disponibles, sino que les diéramos cobertura para legalizar su actividad en los espacios donde se querían ubicar. Así nació ASPOR Engineering.

Era el comienzo de siglo y ya se vislumbraba una potente actividad inversora en la inmologística, con proyectos punteros que buscaban desarrollar parques enteros dedicados a la logística basados en los criterios de eficiencia y seguridad. A ellos se sumó pronto la sostenibilidad. Y siguiendo esta línea, creamos nuestra marca Triangle REM, que nació con la visión de localizar zonas industriales degradadas o que hubieran quedado sin desarrollar o a mitad (la crisis de 2008 multiplicó estas situaciones) y que fueran aptas para el uso logístico. Con todos esos criterios por bandera, lanzamos y registramos un nuevo concepto de parques logísticos: el modelo que llamamos ‘e-cross’.

Retomando la cuestión de la eficacia y eficiencia, en los últimos años, los operadores logísticos han apostado en mayor medida por los ratios que por los metros de edificabilidad o por la superficie bruta alquilable, otra característica que en estos 25 años ha tenido mucho peso en el valor de los proyectos.

Sin embargo, como decimos, hoy nos encontramos con un demandante muy especializado que prioriza cuestiones como las ratios de muelles de carga, por ejemplo, aspectos mucho más técnicos que inciden de manera determinante en la optimización del espacio y en la eficiencia y eficacia de la actividad logística que se va a desarrollar en las naves.

En ese sentido, no podemos obviar el entorno plenamente digitalizado en el que se desarrolla hoy en día la actividad logística y del que no escapan tampoco los inmuebles que la albergan. Esto conlleva priorizar aspectos como la automatización que permiten optimizar la trazabilidad de los productos y tomar mejores decisiones, más precisas y con mayor antelación. Una automatización que también se explota para conseguir edificios con una huella de carbono muy inferior, redundando en la sostenibilidad medioambiental del sector.

En este cuarto de siglo, hemos vivido una evolución abismal del sector logístico y, por tanto, también del subsector inmologístico. 25 años cargados de experiencias y, sobre todo, de aprendizajes que, de buen seguro, vamos a tener que aplicar en los próximos 25 años, donde el tema de la digitalización y la automatización de los procesos van a ser claves en la evolución inmologistica.

Artículo de opinión publicado en el nº279 de Logística Profesional (pág 80)