Los operadores logísticos catalanes demandan más transformación de suelo para uso logístico

El VII Foro Logístico Savills Barcelona, organizado por la consultora inmobiliaria internacional, ha reunido a los principales actores del sector logístico de Cataluña. La conclusión principal de este encuentro es que la demanda del mercado logístico de la región sigue insatisfecha, ante lo que los operadores reclaman mayor colaboración con la administración para transformar suelo y darle uso logístico.

Durante el evento, los expertos han repasado los principales indicadores y tendencias del segmento logístico en Cataluña, España y Europa. Con una absorción que se estima alcance los 700.000 m2 a cierre de 2022, el 70% de la nueva superficie está comprometida antes de que termine su construcción, ya sea en régimen de alquiler, proyectos llave en mano o incluso de autopromoción, lo cual revela un importante dinamismo en el sector.

En este sentido, Savills calcula que en 2022 se habrán incorporado unos 600.000 metros cuadrados adicionales de nueva oferta, cifra que se repetirá en 2023. Según la consultora, Cataluña prevé cerrar 2022 con una oferta superior a los 9,5 millones de metros cuadrados construidos, una cifra que supone un incremento del 34% con respecto a la media de los últimos ocho años.

Aún así, los niveles de disponibilidad en Cataluña se mantienen especialmente bajos, en el 2%, y sumando el pipeline actual solamente se alcanzaría el 3%. A pesar de que el aumento de stock es positivo, no es suficiente.

Gloria Valverde, de la oficina de Barcelona y directora nacional del departamento, señala: “Ante esta escasez de oferta, cada vez se ven más usuarios que invierten en suelo en desarrollo, incluso cuando éste necesita actualizaciones en materia de uso”.

El foro ha coincidido en señalar que el sector logístico en Cataluña sigue demostrando su fortaleza en 2022, con una clara apuesta por el desarrollo y consolidación del segmento, tanto de la mano de inversores, como de promotores, usuarios e instituciones públicas. Sin embargo, ante la endémica falta de suelo de la región, los expertos han reclamado una mayor colaboración con la administración pública para crear nuevo suelo logístico y remodelar y actualizar el stock actual, que en buena parte está obsoleto. 

Asimismo, Anna Gener, CEO de Savills en Barcelona, señala: “Es necesario cambiar la percepción del segmento y explicar la logística del siglo XXI como un sector clave para no perder oportunidades de desarrollo económico”.

Cataluña concentra el 34% de las operaciones

Según Savills, a cierre del tercer trimestre del presente ejercicio, el volumen total de inversión en logística en España llegó a los 1.800 millones de euros, concentrándose en Cataluña el 34% de las operaciones, el doble que en el mismo periodo de 2021.

A pesar de que la subida de los tipos esté obligando a ajustar los valores de los activos, las yields en el mercado logístico español prime están alrededor del 4,75%, según los datos de Savills.

Buenas expectativas

De acuerdo con los expertos reunidos por Savills, actualmente, las contrataciones de más de 20.000 m2 representan prácticamente el 50% de la contratación global y la tendencia es que cada vez se firmen operaciones de mayor volumen.

Los invitados a la sesión han destacado que la demanda de suelo logístico en Cataluña no solo está muy ligada a sectores más extendidos como el e-commerce o la distribución, sino también a otras industrias como la automoción, el I+D+i y los centros de datos, lo que refuerza el atractivo del segmento.

En relación con las rentas, debido a la tensión existente entre oferta y demanda, éstas han experimentado un incremento en los últimos meses, alcanzando el 9% en algunos casos. La situación está provocando que cada vez se desdibuje más la diferencia de rentas entre las ubicaciones prime y el resto de localizaciones.

El foro considera que en 2023 se mantendrá un buen ritmo de contratación en el segmento logístico en Cataluña y la absorción seguirá siendo positiva gracias a la entrega de nuevos desarrollos. Asimismo, las rentas seguirán aumentando debido a la escasez de producto y se ajustarán las yields como consecuencia de la elevada liquidez en el mercado.

Para los participantes en el debate, el logístico no solo tiene por delante un futuro prometedor por el propio negocio, sino también por su potencial para crear energía verde con instalaciones en las cubiertas de los edificios. Han destacado la apuesta del sector por el wellbeing; no solo en lo relativo al cuidado de sus empleados, sino también por contribuir positivamente a las comunidades donde operan. De hecho, y según un informe reciente de Savills, el 25% de los inversores actualmente solo se plantea adquirir activos logísticos que cumplan con criterios ESG.

El aumento de costes y la falta de stock, principales retos

Durante el evento se han debatido los retos a los que se enfrenta el sector en la actualidad y el futuro próximo. Si bien el mercado está acostumbrado a una situación caracterizada por la falta de suelo y una baja disponibilidad de producto, en 2022 han entrado en juego otros retos derivados de la pandemia de la Covid-19 y la guerra en Ucrania, como el bloqueo en la cadena de suministros, el incremento generalizado de los precios y la crisis energética, así como aspectos relacionados con la confianza de los consumidores o los hábitos de consumo.

Ante esta situación, los expertos de Savills destacan la aplicación de nuevas estrategias. Por parte de los usuarios, se observa un incremento de superficie de stock, la relocalización de los procesos productivos y la inversión en tecnologías como la robotización o la Inteligencia Artificial. En el caso de los inversores y promotores, se está priorizando la utilización de materiales que no están tan expuestos a los aumentos de precio. En ambos casos, el interés por los criterios ESG, que permiten ajustar al alza la valoración de los activos, es un denominador común.