Continúa la alta demanda en el mercado logístico de Madrid con más de 250.000 m2 contratados en el primer trimestre

Después de cerrar un 2022 que registró máximos históricos de contratación de espacios logísticos en Madrid, el sólido protagonismo de la demanda, sigue comprimiendo la tasa de disponibilidad. Entre los meses de enero y marzo, la absorción de espacios logísticos ha sido de 248.683 m², distribuida en 24 nuevas operaciones, dos más que los contabilizados en el cierre del ejercicio anterior. 

El tamaño medio de los contratos firmados en el primer trimestre del año ha sido de 10.362 m², siendo las operaciones más destacadas por volumen de superficie el alquiler de una plataforma de 42.662 m² por parte de un operador logístico en Illescas. 

Si se compara la actividad registrada en el primer trimestre del año 2023 con el mismo trimestre del 2022 y con el anterior trimestre (T4 2022), se observa un ajuste notable en la contratación del 34% y del 43% respectivamente. Esto se debe al tamaño medio de las operaciones materializadas, ya que en el primer trimestre del año pasado el tamaño medio de las demandas firmadas fue de 13.500 m² y en el anterior trimestre (T4 2022), el tamaño medio de las operaciones se alzó hasta los 19.941 m².

Así lo refleja el último informe logístico en el mercado de Madrid elaborado por BNP Paribas Real Estate. Jean-Bernard Gaudin, director nacional de Logistics Letting & Sales España de BNP Paribas Real Estate, afirma: “Después de dos años consecutivos con unas cifras de contratación superiores a los 1,2 millones de metros cuadrados y los buenos registros del primer trimestre del año, seguimos pensando que la absorción pueda situarse en torno al millón de metros cuadrados en 2023, cifra que sería muy positiva para el sector”.
 

Por su parte, Fernando Sauras, director nacional de Logistics Investment España de BNP Paribas Real Estate, apunta: “El elevado dinamismo de la demanda, junto al continuo ajuste de tasa de disponibilidad, han empujado a que, de cara a los próximos doce meses, se incorporen al mercado proyectos confirmados en fase de construcción que totalizan 754.800 m2, una producción, similar a la de los últimos años, que no ha tenido impacto en incrementar de la tasa de disponibilidad”.
 

Si se analiza el dinamismo del mercado, tomando como referencia el año 2022, se aprecia como en lo que llevamos de año se mantiene la actividad por parte de la demanda de usuarios, registrándose este primer trimestre 24 operaciones respecto a una media de 23,5 operaciones por trimestre en el año 2022. Los sectores que están tirando de la demanda, son principalmente operadores logísticos, que han sido los protagonistas de este primer trimestre del año.

La contratación por ejes

El eje A2, conocido como el Corredor del Henares, ha sido otra vez el eje que más operaciones ha concentrado, concretamente el 75% de firmas del primer trimestre y el 45% de la superficie contratada, con un total de 111.177 m2 contratados en 18 operaciones.
 

Destaca, en este trimestre, la elevada actividad registrada en el primer arco logístico, habiéndose firmado 10 nuevos contratos que aglutinan una superficie contratada de 42.533 m2, con una superficie media por operación de 4.253 m2. La renta media de este arco se sitúa en 5,5 €/m2/mes.
 

Los mercados más activos han sido Coslada, San Fernando y el Cañaveral. La actividad registrada en el segundo arco del eje A2 se limita a dos operaciones firmadas en Torrejón de Ardoz. La superficie media de estos contratos firmados ha sido de 3.876 m2. La renta media de estas dos firmas registradas se aproxima también a los 5,5 €/m2/mes. 

Finalmente, la demanda contabilizada en el tercer arco en el primer trimestre ha sido elevada, registrándose 6 operaciones en Cabanillas del Campo, Azuqueca de Henares y Guadalajara. El tamaño medio se sitúa en 7.704 m2, mientras que las rentas de las operaciones firmadas en este primer trimestre alcanzan los 3,3 €/m2/mes.
 

El resto de la contratación del trimestre se ha contabilizado principalmente en la zona sur, área comprendida entre los ejes A4 y A42, que ha concentrado el 21% de las operaciones y el 54% de la absorción, en Illescas, Villaverde, Pinto y Seseña como mercados más activos. Las superficies contratadas en este eje varían desde módulos de 2.338 m2 en Villaverde, hasta plataformas logísticas de 42.662 m2 firmadas en Illescas. Las rentas, por su parte, oscilan entre los 5,6 €/m2/mes en Villaverde hasta niveles de 3,95 €/m2/mes en plataformas de reciente construcción en Illescas.

Tendencia al alza de la renta

Analizando el comportamiento de las rentas en los últimos tres meses, se observa una tendencia de crecimiento. La renta media de las operaciones cerradas en el primer trimestre del año se sitúa en los 5,00 €/m2/mes, reflejando un crecimiento anual del 13,6%, respecto al mismo trimestre del 2022.

La renta prime se mantiene en el 6,25 €/m2/mes en las ubicaciones más exclusivas del primer arco del Corredor del Henares, aunque se observan precios de salida en niveles que alcanzan los 6,75€/m2/mes en nuevos proyectos de la zona prime. Además, se observa cómo en la tercera corona, los precios de salida de los nuevos proyectos alcanzan los 4,00 €/m2/mes, incluso algún proyecto se alza hasta los 4,15 €/m2/mes.
 

Uno de los datos más positivos, además de la elevada fortaleza de la demanda, es el ajuste la tasa de disponibilidad, en un mercado en el que el parque total se ha incrementado en más de 600.000 m2 en los últimos doce meses. La tasa ha pasado del 6,53% en el primer trimestre de 2022 al 5,74% actual, bajando 79 puntos básicos.

Por su parte, si se analiza únicamente las plataformas logísticas de grado A, se observa cómo actualmente hay un stock total de 6,1 millones de m2 y la tasa disponibilidad se reduce al 5,18%, principalmente por los desarrollos especulativos entregados en los últimos meses.
 

Finalmente, si se compara la disponibilidad de metros cuadrados existentes con los de hace un año y se tiene en cuenta la entrada de nuevas plataformas y su grado de ocupación, se aprecia una absorción neta positiva de 680.000 m2 aproximadamente durante los últimos doce meses.