Los operadores buscan locales de tamaño medio en la última milla

El crecimiento del e-commerce sumado a la obsolescencia del parque logístico nacional y la localización estratégica de España, auguran un futuro prometedor al sector inmologístico, que cada vez despierta mayor interés entre los inversores, según las conclusiones de la sexta edición del ciclo de debates Savills Talks Young Talent, que en esta ocasión ha sido moderado por Miquel Peña, Associate del Área Logística de Savills Aguirre Newman Barcelona.

“El auge del e-commerce en los últimos años y, especialmente durante todo 2020, ha propiciado una evolución positiva del segmento logístico. España debe aprovechar sus infraestructuras y la red de transporte, así como su localización estratégica en el Sur de Europa para convertirse en un hub europeo. La localización de los activos y su adaptación a las necesidades concretas de los inquilinos son aspectos clave a la hora de valorizar estos inmuebles. Gran parte del parque logístico español está obsoleto y es necesario impulsar este segmento mediante la colaboración público-privada. Estas son algunas de las principales conclusiones a las que han llegado los profesionales reunidos en la sexta edición del ciclo de debates.

“El inmologístico ha registrado datos muy positivos en los últimos ejercicios y la situación actual, marcada por el auge del e-commerce no ha hecho más que afianzar y acelerar esta tendencia”, ha destacado Miquel Peña. Tal como han puesto en común los participantes en este debate, el logístico se ha convertido en un asset class para los inversores institucionales, interesados en el elevado retorno que ofrece este segmento en comparación con otras áreas del inmobiliario. En este sentido, un reciente estudio de Savills Aguirre Newman muestra que la inversión en el sector industrial-logístico ha marcado récord al representar el 20% del volumen total de inversión mundial en real estate en el primer semestre de 2020.

Los invitados por Savills Aguirre Newman coinciden en que España se encuentra en una posición privilegiada para fortalecer e impulsar este segmento del real estate, no solo por su buena red de comunicaciones e infraestructuras, sino también por su localización estratégica en el Sur de Europa, lo que facilita el acceso a los mercados en crecimiento del Oeste de África. Por este motivo, España, señalan, tiene todas las capacidades para convertirse en un hub logístico a nivel europeo.

Localización y adaptación

Los cambios en los hábitos de consumo experimentados por la sociedad en los últimos años han obligado a los operadores logísticos a introducir modificaciones en su cadena de suministro. En la actualidad, según los expertos invitados por Savills Aguirre Newman, son tres las principales variantes que definen las nuevas estrategias del sector: la distribución capilar, la inmediatez que reclama el consumidor y la demanda estacional por picos como pueden ser los períodos de rebajas o de promociones como el Black Friday.

En consecuencia, los operadores están mostrando interés por combinar locales de tamaño medio en la última milla, muchas veces ocupados por múltiples inquilinos, con naves de almacenaje más grandes a las afueras para abastecer a las plataformas de las primeras coronas. Además, estos activos deben adaptarse a las necesidades y especificidades concretas de cada inquilino. Por ello, crece el interés de los operadores por proyectos llave en mano que se ajusten a sus requerimientos, como contar con mayor espacio de campa, disponer de activos con certificaciones energéticas o incluir una cadena de montaje, entre otros. 

Parque obsoleto

Una de las principales conclusiones de la sesión es que España cuenta con un parque logístico obsoleto que necesita renovación. En muchas ocasiones la opción más eficiente es comprar suelo y construir nuevos inmuebles desde cero, pero también es necesario conseguir que los propietarios actuales apuesten por la rehabilitación de sus activos, aunque para ello sea necesario convencerles de que deben rebajar las expectativas en cuanto al precio de las rentas. En este sentido, los participantes en la sesión han recordado que a pesar de que el e-commerce está creciendo a ritmos superiores al 20-25% anual, los márgenes de los operadores logísticos se sitúan entre 4 y 5% anual.